Loi Hoguet, loi ALUR, loi ELAN, loi Climat et résilience : la réglementation de la gestion locative s’est construite au fil des textes de loi afin d’équilibrer les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire. Voici les grands principes fixés par la législation de la location immobilière, à chaque étape.
L’exercice du métier de gestionnaire locatif
En bref : La loi Hoguet de 1970 encadre le métier : carte professionnelle, garantie financière et mandat écrit. La loi ALUR plafonne les honoraires de location payés par le locataire, mais pas les honoraires de gestion, qui restent libres.
C’est la loi Hoguet qui encadre la gestion locative, en définissant les activités et les conditions d’exercice des intermédiaires de l’immobilier. Cette loi de 1970 oblige le gestionnaire locatif à :
- disposer d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
- justifier d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- s’engager avec son client par un mandat de gestion locative écrit.
Ce mandat, dont un exemplaire est remis au propriétaire, liste les missions confiées au gestionnaire. Il doit être limité dans le temps.
La loi ALUR de 2014 a quant à elle plafonné les honoraires de location facturés au locataire. Ils ne peuvent pas dépasser ceux payés par le propriétaire, ni les plafonds suivants, revalorisés au 1er janvier 2026 et exprimés en euros TTC par m² de surface habitable, selon la zone tendue ou non où se situe le logement :
| Prestation à la charge du locataire | Zone très tendue | Zone tendue | Reste du territoire |
|---|---|---|---|
| Visite, constitution du dossier et rédaction du bail | 12,10 €/m² | 10,09 €/m² | 8,07 €/m² |
| État des lieux d’entrée | 3,03 €/m² | 3,03 €/m² | 3,03 €/m² |
Les honoraires de gestion, qui rémunèrent la gestion courante du bien (encaissement des loyers, suivi du locataire, travaux…), ne sont pas plafonnés : ils sont fixés librement dans le mandat, entre le propriétaire et son gestionnaire.
La fixation du loyer
En bref : Le loyer est fixé librement par le propriétaire, sauf dans les villes où il est encadré, comme Paris ou Lille. Dans les zones tendues, la hausse du loyer entre deux locataires est aussi limitée, et le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus augmenter.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi de référence pour la réglementation de la gestion locative, prévoit que le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire bailleur, en accord avec le locataire. Ce principe connaît toutefois plusieurs exceptions.
Il existe deux mécanismes distincts d’encadrement des loyers. Le premier, l’encadrement du niveau des loyers, ne s’applique que dans certaines villes. Introduit par la loi ALUR, il a été annulé par la justice en 2017 à Paris et à Lille, puis rétabli à titre expérimental par la loi ELAN dans les communes volontaires, comme Paris ou Lille. Son principe : le loyer fixé lors d’une première mise en location, d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Ce plafond s’appuie sur les données d’un observatoire local des loyers. Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et que le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré, sous réserve des exclusions prévues par la loi.
Cette expérimentation devait s’achever fin novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture une proposition de loi prévoyant sa prolongation de deux ans. Cette prolongation doit encore être adoptée définitivement avant d’entrer en vigueur.
Le second mécanisme, l’encadrement de l’évolution des loyers, s’applique dans les communes classées en zone tendue. Un décret, renouvelé chaque année, y limite la hausse du loyer lors d’un changement de locataire : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions. Enfin, depuis la loi Climat et résilience, le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté.
La mise en location
En bref : Les annonces de location doivent comporter plusieurs mentions obligatoires, dont le loyer, les charges, la surface, le dépôt de garantie, les honoraires et la performance énergétique. Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis 2025.
La loi ALUR a établi des mentions obligatoires pour les annonces immobilières de location, parmi lesquelles :
- le type de location (vide ou meublée) ;
- la surface habitable en m² ;
- la commune où se situe le bien ;
- le montant du loyer et des charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les honoraires de location à la charge du locataire.
L’annonce doit aussi indiquer la classe énergétique du logement et, depuis la loi Énergie-Climat de 2019, une estimation des dépenses annuelles d’énergie.
La loi ALUR, avec le permis de louer que peuvent mettre en place les communes, puis la loi Climat et résilience de 2021 luttent par ailleurs contre la mise en location de logements indignes ou trop énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, les logements classés G au DPE ne répondent plus au critère de décence énergétique : ils ne peuvent plus être loués dans le cadre d’un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement à partir de cette date. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.
L’attribution du logement
En bref : Le propriétaire choisit librement son locataire, mais ne peut ni exiger d’autres pièces que celles prévues par la loi, ni refuser un candidat pour un motif discriminatoire, sous peine de sanctions pénales.
La loi du 6 juillet 1989 lutte contre la discrimination à la location. Le propriétaire ne peut demander au candidat que les pièces justificatives prévues par décret, qui permettent d’apprécier sa situation et sa solvabilité. Refuser un locataire pour un motif discriminatoire (âge, sexe, origine, religion, handicap, apparence physique, etc.) est passible d’une sanction pénale pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.
La signature du contrat de location
En bref : Le bail d’une résidence principale, vide ou meublée, suit un contrat type défini par décret, avec des mentions obligatoires. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire et ne peut pas dépasser un mois de loyer pour une location vide, deux mois pour une location meublée.
La loi ALUR a défini un contrat type de location, pour les locations vides comme meublées à usage de résidence principale. Il comprend plusieurs mentions obligatoires :
- le type de bail ;
- la destination du logement ;
- l’identité du locataire et du bailleur, ainsi que de son mandataire le cas échéant ;
- la date de prise d’effet et la durée du bail ;
- la description du logement et la liste des équipements ;
- les montants du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
- le montant du dernier loyer appliqué si le précédent locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 mois.
La loi ELAN a introduit le bail mobilité, une location meublée, en principe d’un à dix mois, non renouvelable, destinée notamment aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans ce cadre. La loi du 26 novembre 2025 permet aussi des baux mobilité d’une semaine à 18 mois dans les nouvelles résidences à vocation d’emploi, sous réserve de son décret d’application.
À savoir : la loi de 1989 encadre aussi le dépôt de garantie, sans le rendre obligatoire. Son montant ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Il est généralement versé à la signature du bail.
L’entrée du locataire
En bref : Un état des lieux d’entrée est obligatoire, en location vide comme meublée. Son contenu est fixé par décret. Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.
La loi de juillet 1989 rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée, aussi bien pour un logement vide que meublé. Depuis la loi ALUR, son contenu est fixé par un décret, et il est établi en autant d’exemplaires que de parties. Il doit notamment mentionner :
- la date à laquelle il est réalisé ;
- l’adresse du logement ;
- l’identité des parties et, le cas échéant, des personnes mandatées pour le réaliser ;
- les relevés des compteurs individuels (eau, gaz, électricité) ;
- la description de l’état des revêtements et des équipements de chaque pièce, avec les observations éventuelles, qui peuvent être illustrées de photos.
Le locataire dispose de 10 jours après l’état des lieux d’entrée pour demander qu’il soit complété, et du premier mois de la période de chauffe pour ce qui concerne le chauffage.
L’occupation du logement
En bref : La loi du 6 juillet 1989 fixe les droits et devoirs du locataire : payer le loyer et les charges, s’assurer, entretenir le logement et en user paisiblement. La sous-location est possible, mais seulement avec l’accord écrit du bailleur.
C’est encore la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe les règles du jeu en matière de rapports locatifs. Elle indique les droits et devoirs du locataire en matière :
- de dépenses locatives (loyer, charges, assurance) ;
- d’usage du logement (jouissance paisible, entretien courant, aménagements, droit de visite, etc.).
À savoir : la sous-location n’est pas interdite par la loi de 1989. Le locataire doit toutefois obtenir l’accord écrit du bailleur, sur le principe comme sur le montant du loyer, et le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
Le départ du locataire
En bref : Le préavis du locataire est de trois mois pour une location vide, réduit à un mois en zone tendue et dans certains cas prévus par la loi, et d’un mois pour une location meublée. Un état des lieux de sortie est obligatoire, et le dépôt de garantie est restitué sous un ou deux mois.
La loi de 1989 fixe le délai de préavis du locataire : trois mois pour une location vide, un mois pour une location meublée. Pour une location vide, le préavis est réduit à un mois dans plusieurs cas : logement situé en zone tendue (une règle introduite par la loi ALUR), obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, attribution d’un logement social ou situation de violences conjugales.
| Situation | Préavis du locataire |
|---|---|
| Location vide, cas général | 3 mois |
| Location vide en zone tendue ou dans un cas prévu par la loi | 1 mois |
| Location meublée | 1 mois |
La loi de juillet 1989 rend également obligatoire l’état des lieux de sortie, établi lors de la restitution des clés. C’est en le comparant à l’état des lieux d’entrée que l’on détermine les éventuelles dégradations imputables au locataire.
En matière de dépôt de garantie, la loi ALUR a ramené le délai de restitution à un mois à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et à deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.
Questions fréquentes sur la réglementation de la gestion locative
En bref : Les honoraires de gestion sont libres, les honoraires de location payés par le locataire sont plafonnés, et le préavis du locataire est de trois mois en location vide, un mois en zone tendue ou en meublé.
Quelle loi encadre la gestion locative ?
La gestion locative est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui fixe les conditions d’exercice des professionnels, et par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleur et locataire. Les lois ALUR, ELAN et Climat et résilience les ont complétées.
Les honoraires de gestion locative sont-ils plafonnés ?
Non. Les honoraires de gestion sont fixés librement dans le mandat signé entre le propriétaire et le gestionnaire. Seuls les honoraires de location facturés au locataire (visite, dossier, bail et état des lieux) sont plafonnés par la loi ALUR.
Quel est le préavis du locataire en zone tendue ?
Le préavis d’un locataire en location vide est réduit à un mois lorsque le logement se situe en zone tendue. Hors zone tendue, il est de trois mois, sauf cas prévus par la loi comme une mutation ou une perte d’emploi. En location meublée, il est toujours d’un mois.
Un locataire peut-il sous-louer son logement ?
Oui, mais seulement avec l’accord écrit du bailleur, qui porte sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer. Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire.
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux lors de la remise des clés et lors de leur restitution. L’état des lieux de sortie permet de comparer l’état du logement avec l’état des lieux d’entrée.
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