Le dépôt de garantie d’un bail d’habitation constituant la résidence principale du locataire est une somme versée par le locataire à la signature du contrat. Il couvre les manquements éventuels du locataire, du loyer impayé aux dégradations, et sécurise le propriétaire bailleur pendant toute la durée de la location. Son cadre est strictement légal. La loi du 6 juillet 1989 en fixe le montant, le délai de restitution et les conditions de retenue, côté propriétaire comme côté locataire.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie et quelle différence avec la caution ?
En bref : le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir ses manquements éventuels, distincte de la caution qui désigne la personne se portant garante.
Dans le langage courant, le dépôt de garantie est souvent appelé caution. Les deux notions sont pourtant distinctes. La caution est la personne qui s’engage à payer les loyers impayés à la place du locataire, alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur à la signature du bail.
Le dépôt de garantie peut notamment couvrir les loyers et charges impayés, les réparations locatives et les dégradations imputables au locataire, sous réserve que les sommes retenues soient dûment justifiées. La loi du 6 juillet 1989 encadre son régime dans son article 22.
Montant maximal du dépôt de garantie selon le type de bail
En bref : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois de loyer hors charges en location meublée.
Le plafond du dépôt de garantie se calcule sur le loyer en principal, hors charges. Il atteint un mois de loyer pour un logement loué vide et deux mois pour une location meublée qui sert de résidence principale au locataire. Ces montants sont fixés par la loi du 6 juillet 1989 et son article 25-6 pour le meublé.
| Type de bail | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Dépôt de garantie interdit |
Certains baux excluent le dépôt de garantie. Le bail mobilité, conclu en principe pour une durée d’un à dix mois, l’interdit totalement. En résidence à vocation d’emploi, il peut durer jusqu’à 18 mois. Le bailleur ne peut pas non plus l’exiger si le loyer est payé d’avance sur plus de deux mois, car cette avance tient déjà lieu de garantie.
Une fois fixé, le montant du dépôt de garantie est encadré. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Le bailleur ne peut pas dépasser le plafond légal, même si le locataire est d’accord. S’il demande davantage, le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu. Le dépôt de garantie reste identique pendant toute la location, sans révision possible en cours de bail ni au renouvellement.
Versement et encaissement du dépôt de garantie
En bref : le dépôt de garantie est versé à la signature du bail et le propriétaire peut l’encaisser immédiatement.
À la signature du bail, le propriétaire demande le dépôt de garantie au locataire et l’encaisse aussitôt. Le bailleur conserve cette somme jusqu’au départ du locataire, en garantie de ses obligations. Le dépôt de garantie a vocation à être restitué au locataire à la fin de la location, déduction faite des sommes que le bailleur est légalement autorisé à retenir et qu’il peut justifier.
Un bon candidat manque parfois de liquidités au moment d’emménager. Le locataire peut dans ce cas disposer d’aides pour financer le dépôt sans puiser dans ses économies :
- l’avance Loca-Pass d’Action Logement qui propose un prêt à taux zéro jusqu’à 1 200 euros,
- le Fonds de solidarité pour le logement qui peut financer tout ou partie du dépôt pour les locataires éligibles.
Pour le bailleur, accepter ces dispositifs élargit le vivier de candidats sans réduire la garantie, puisque le dépôt est bien versé.
Demander un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Le propriétaire peut louer sans l’exiger, mais il renonce alors à la protection la plus simple contre les impayés et les dégradations. Le dépôt de garantie peut notamment se cumuler avec une garantie loyers impayés ou avec Visale, sous réserve des conditions propres à chaque dispositif.
Délai de restitution du dépôt de garantie après la remise des clés
En bref : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
Le délai de restitution commence à compter de la remise effective des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce dernier cas, c’est la date de réception par le bailleur qui compte, non la date d’envoi du courrier. Le délai ne démarre pas à la date de fin du bail. Un locataire qui rend les clés en avance déclenche donc le compte à rebours plus tôt, et le délai s’impose au propriétaire dès ce jour.
| État des lieux de sortie | Délai de restitution |
|---|---|
| Conforme à l’état des lieux d’entrée | 1 mois |
| Différent de l’état des lieux d’entrée | 2 mois |
Ces délais s’appliquent à la location vide comme à la location meublée. Au moment du départ, le propriétaire a intérêt à dater la remise des clés par un récépissé, qui fixe le point de départ du délai de façon opposable. Il gagne aussi à récupérer la nouvelle adresse du locataire : si le retard résulte de l’absence de transmission de cette adresse, la majoration ne s’applique pas.
Ce temps permet au propriétaire de comparer les états des lieux et de justifier d’éventuelles retenues.
Retenues autorisées sur le dépôt de garantie
En bref : le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes dûment justifiées au titre des dégradations, des impayés ou des charges dues.
Pour retenir une somme sur le dépôt de garantie, le propriétaire doit justifier la retenue. Il compare notamment l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée et appuie le montant retenu sur un justificatif : devis, facture ou autre preuve. Une retenue non documentée reste contestable par le locataire.
Toute dégradation ne se retient pas. L’usure normale liée au temps reste à la charge du propriétaire. Parmi les dégradations relevées, seules celles imputables au locataire ouvrent droit à retenue. Lorsqu’une grille de vétusté est prévue au bail, elle objective le partage entre usure et dégradation.
Une retenue mal justifiée se retourne contre le bailleur. Le locataire peut la contester, et le propriétaire s’expose alors à restituer la somme, majorée des pénalités de retard. Pour aller plus loin sur les recours et les contestations, consultez notre article sur les litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires.
Provision de 20 % sur le dépôt de garantie en immeuble collectif
En bref : dans un immeuble collectif, lorsque les charges font l’objet d’une régularisation annuelle, le propriétaire peut conserver une provision dûment justifiée de 20 % au plus du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Dans un immeuble collectif, lorsque les charges récupérables font l’objet d’une régularisation annuelle, leur montant définitif peut n’être connu qu’après l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. En copropriété, cette régularisation intervient notamment après l’approbation des comptes annuels votée en assemblée générale. Le propriétaire peut alors conserver une part du dépôt le temps de cette régularisation. Cette retenue n’a pas vocation à s’appliquer lorsque les charges sont payées au forfait, sans régularisation annuelle.
La loi ALUR du 24 mars 2014 encadre cette possibilité. Après déduction des sommes déjà dues au titre des impayés ou des dégradations, le propriétaire peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, si cette provision est dûment justifiée. Le solde revient au locataire dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes.
Un exemple concret. Pour un dépôt de garantie de 750 euros, hors autres retenues, le propriétaire restitue 600 euros dans le délai légal et conserve 150 euros, soit 20 %, jusqu’à l’arrêté des comptes de la copropriété. Une fois les comptes approuvés, il verse le solde au locataire, déduction faite de sa quote-part de charges.
Cette restitution en deux échéances protège le bailleur. Elle limite le risque de devoir réclamer après coup une régularisation de charges à un locataire déjà parti. La Cour de cassation a jugé en 2018 que la majoration de 10 % applicable au retard de restitution du dépôt de garantie ne s’applique pas à une somme due uniquement au titre du remboursement de provisions sur charges.
Pénalité de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie
En bref : en cas de retard, le dépôt de garantie dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
La majoration de retard s’applique dès que le propriétaire dépasse le délai de restitution. Elle atteint 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, et s’ajoute au dépôt restant dû. Un mois entamé compte pour un mois entier.
L’addition monte vite. Pour un loyer de 750 euros hors charges, chaque mois de retard ajoute 75 euros à la somme due. La majoration s’applique pour chaque période mensuelle commencée tant que le solde du dépôt reste dû.
Le meilleur moyen de l’éviter tient en deux gestes. Restituer dans le délai d’un ou deux mois, et ne conserver que les sommes réellement justifiées. Bloquer tout le dépôt par précaution expose le propriétaire à la même pénalité, car une retenue abusive équivaut à un retard de restitution.
Dans un immeuble collectif, lorsque les charges font l’objet d’une régularisation annuelle, une provision dûment justifiée de 20 % au plus peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes.
Si le retard persiste, le locataire adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Lorsque le litige porte sur un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
FAQ sur le dépôt de garantie en location
En bref : le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, peut être encaissé dès la signature du bail et reste encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Le propriétaire loue sans exiger de dépôt de garantie s’il le souhaite. S’il en demande un, le montant figure obligatoirement dans le bail.
Le dépôt de garantie peut-il être encaissé immédiatement ?
Oui, le dépôt de garantie peut être encaissé immédiatement. Le propriétaire encaisse la somme dès la signature du bail. Aucun compte séparé n’est imposé pour la conserver.
Le locataire peut-il imputer le dépôt de garantie sur le dernier mois de loyer ?
Non, le locataire ne peut pas imputer le dépôt de garantie du dernier mois de loyer. Le locataire règle son loyer jusqu’à la fin du bail. Le dépôt de garantie couvre les manquements relevés à la sortie du logement.
Peut-on demander une caution et un dépôt de garantie en même temps ?
Oui, un dépôt de garantie peut être cumulé avec un cautionnement lorsque celui-ci est légalement autorisé. En revanche, un bailleur ayant souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives ne peut en principe demander de cautionnement, sauf notamment lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?
En cas de non-restitution, le locataire adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Si le litige porte sur un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Non, le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts. En cas de retard, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique par période mensuelle commencée.
Quel montant de dépôt de garantie pour un logement meublé ?
Pour un logement meublé, le montant du dépôt de garantie correspond à deux mois de loyer hors charges maximum lorsque la location meublée sert de résidence principale au locataire.
Quel texte de loi encadre la restitution du dépôt de garantie ?
La restitution du dépôt de garantie est encadrée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.