Cette année encore, de nombreuses mesures législatives et réglementaires font évoluer le contexte fiscal et les obligations des propriétaires bailleurs. Tour d’horizon des principales mesures.
2 nouveaux diagnostics obligatoires
Les propriétaires de logements vides ou meublés, loués en guise de résidence principale, devront fournir à leurs locataires, à partir du 1er juillet 2017, 2 diagnostics supplémentaires relatifs à l’électricité et au gaz, comme cela est déjà exigé lors de la vente. Ces diagnostics seront valides 6 ans (contre 3 ans pour une vente). Sont concernés cette année les logements dans un immeuble collectif, dont les installations ont plus de 15 ans, et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
Les autres logements ne seront concernés qu’à compter du 1er janvier 2018.
Le meublé saisonnier devient plus encadré
Si les revenus locatifs d’une habitation meublée louée « à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile » dépassent 23.000 euros/an, le bailleur doit, depuis le 1er janvier 2017, s’affilier au RSI (Régime Social des Indépendants) et verser les cotisations correspondantes, sauf option contraire de sa part et sous conditions, pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale.
Avec ce texte, les autorités cherchent à encadrer les particuliers non déclarés, qui louent comme des professionnels un logement via des plates-formes numériques de réservation, de type Airbnb, en se soustrayant à toutes obligations fiscales et sociales. Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019.
Création du « permis de louer »
Depuis le 1er janvier 2017, en application de la loi Alur et pour lutter contre le logement indigne, un décret permet aux communes de contrôler les bailleurs privés. Ceux-ci devront leur adresser une fois le logement loué, une déclaration de bail (dans les 15 jours suivant la location), voire, en amont de la mise en location, demander une autorisation préalable. La location pourra donc être désormais refusée ou conditionnée à des travaux. Les propriétaires contrevenants seront passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 euros.
Commercialité fiscale des revenus du meublé
Jusqu’ici, les revenus tirés de la location meublée relevaient des revenus fonciers lorsque la location présentait un caractère occasionnel, alors que les revenus provenant de la location meublée effectuée à titre habituel ressortaient des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Désormais, que cette activité soit occasionnelle ou habituelle, que le logement soit loué directement ou indirectement, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Seuls ceux tirés de la location nue restent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cette mesure concerne les revenus perçus à compter de 2017 (impôts 2018).
Nouveau dispositif « Cosse ancien » à vocation sociale
Une nouvelle aide fiscale « Cosse ancien », qui se substitue aux dispositifs Besson et Borloo ancien, permet aux propriétaires de bénéficier d’une déduction de 15 à 85 % de leurs revenus fonciers.
Ce dispositif concerne les logements loués dans le cadre d’une convention conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Les logements doivent être loués dans le secteur intermédiaire, social ou très social, à une organisme public ou privé agréé en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.
Sont exclus :
- les membres du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
- les associés si le logement appartient à une société.
La durée de la convention avec l’Anah est de 6 ans, portée à 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah.
Prolongation d’1 an pour plusieurs réductions d’impôt
Les dispositifs d’investissement locatif Pinel, dans le neuf ou assimilé, et Censi-Bouvard, pour les achats de biens meublés en résidences services (seniors, étudiants, Ehpad), exception faite pour les résidences de tourisme classées, sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2017.