Un copropriétaire doit faire face à des dépenses collectives : les charges de copropriété. Elles sont inhérentes à l’existence de parties communes ainsi qu’à l’administration de l’immeuble. Comment est calculé leur montant ? Quand et comment sont-elles payées ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les charges de copropriété.
Charges de copropriété : définition
Les charges de copropriété correspondent aux sommes collectées auprès des copropriétaires pour couvrir les dépenses courantes de l’immeuble et assurer son administration, son entretien et sa conservation. Le montant des charges est défini dans le budget prévisionnel afin d’anticiper les sorties d’argent nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Il fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Les charges de copropriété peuvent également couvrir des dépenses imprévues.
Les charges de copropriété, à quoi ça sert ?
Elles comprennent plusieurs postes de dépenses, que l’on répartit dans trois grandes catégories :
Les charges générales
Ce sont les charges courantes de la copropriété. Elles ont pour mission de financer :
- La conservation de l’immeuble : les travaux programmés pour la réfection ou les réparations à effectuer sur le gros œuvre. Les travaux étant votés en assemblée générale des copropriétaires, leurs montants sont pris en compte dans le budget prévisionnel.
- L’entretien courant des parties communes : les petits travaux pour maintenir l’immeuble en état, ainsi que le nettoyage du hall d’entrée, des escaliers, du local à poubelle, de la cour ou encore du parking.
- L’administration de la copropriété : les frais d’assurance, les honoraires du syndic, l’organisation des assemblées générales (courrier, affranchissement, etc.), les prestations de conseil et d’assistance votées par le syndicat des copropriétaires, le fonds de travaux, etc.
Les charges spéciales
Ce sont des charges de copropriété liés aux services collectifs et équipements communs de l’immeuble. Elles vont concerner par exemple les prestations de gardiennage ou de maintenance de la chaudière collective et de l’ascenseur. Les charges spéciales incluent également les consommations d’énergie communes en matière de chauffage, de refroidissement et d’eau froide.
Les charges exceptionnelles
Contrairement aux charges générales et spéciales, les charges exceptionnelles ne sont pas des dépenses courantes. Elles qualifient les dépenses ponctuelles pour d’importants travaux qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Cela va notamment concerner des études techniques pour des travaux de conservation ou d’amélioration du bâtiment, ou encore des travaux urgents d’entretien suite à un sinistre.
Charges de copropriété : qui paie quoi ?
Si tous les copropriétaires sont soumis au paiement de charges de copropriété, tous ne paient pas le même montant. Différents facteurs interviennent.
La répartition des charges entre copropriétaires
Le montant des charges courantes est fonction de la quote-part des parties communes que détient chaque copropriétaire. C’est ce qu’on appelle les tantièmes, rattachés à chaque de lot de copropriété. Ces tantièmes sont mentionnés dans l’état descriptif de division (EDD) annexé au règlement de copropriété.
En matière de charges spéciales et de charges exceptionnelles, la participation des copropriétaires est fonction de l’utilité objective des services et équipements pour les lots qu’ils détiennent. Concrètement, la réfection d’une cage d’escalier ne va concerner que les lots desservis par cette dernière. De même, un lot en rez-de-chaussée n’aura pas la même utilité de l’ascenseur qu’un lot situé en étage.
La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire
Lorsque l’occupant d’un logement est locataire, le propriétaire lui impute les charges de copropriété en plus de son loyer mensuel. On parle de charges récupérables : elles comprennent les dépenses d’entretien courant, d’utilisation des services et équipements ou encore la taxe sur les ordures ménagères. En revanche, le propriétaire garde à sa charge certains montants de charges de copropriété qui visent à valoriser le bien immobilier, comme des gros travaux (remplacement d’un équipement collectif, ravalement de façade, entretien de la toiture, mise aux normes d’un ascenseur, etc.).
Comment s’effectue le paiement des charges de copropriété ?
Chaque copropriétaire procède au paiement des charges de copropriété à travers le versement de provisions. Le syndic adresse pour cela des appels de fonds chaque trimestre (sauf fréquence différente votée en AG, semestrielle ou annuelle). Ce document indique le montant des charges de copropriété exigible et rappelle la répartition des charges (charges générales, charges spéciales) ainsi que la quote-part du copropriétaire en fonction de ses tantièmes.
Dans le cas de provisions trimestrielles, la somme est exigible au premier jour de chaque trimestre.
Le paiement des charges de copropriété peut s’effectuer de plusieurs manières :
- prélèvement automatique ;
- virement bancaire ;
- chèque ou espèces.
Une régularisation annuelle des charges est effectuée en fin d’exercice pour faire le point entre les sommes versées en amont et les dépenses réelles de la copropriété. En cas de trop-perçu ou de moins-perçu, la régularisation s’effectue sur les charges de l’exercice suivant.
Quelles conséquences en cas d’impayé de charges ?
Si le copropriétaire dépasse la date d’échéance du paiement des provisions sur charges, le syndic peut adresser successivement des relances et une mise en demeure. Sans réaction du copropriétaire, le syndic peut saisir le tribunal. Si le paiement n’a pas été effectué dans les 30 jours après la mise en demeure, il peut même exiger le paiement de l’ensemble des charges restantes pour l’exercice en cours.
Au paiement des charges peuvent aussi s’ajouter des intérêts de retard et des frais. Un copropriétaire en difficulté financière peut néanmoins se rapprocher du syndic dans une procédure amiable pour étudier la mise en place d’un échéancier de paiement.
Comment réduire le coût des charges de copropriété ?
Le montant des charges de copropriété a évidemment une incidence directe sur le pouvoir d’achat des copropriétaires. Ces derniers peuvent agir collectivement pour réduire le coût que représente l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Ils disposent pour cela de plusieurs leviers en lien avec le syndic :
- mettre en concurrence les prestataires ;
- engager des travaux de rénovation énergétique pour réduire la consommation des équipements communs ;
- changer de mode de gestion de la copropriété en optant pour un syndic bénévole ou un syndic en ligne.