Déléguer la gestion locative de ses biens est un gage de sérénité pour le bailleur : cela permet d’amortir son investissement locatif sans se soucier des contraintes administratives et relationnelles inhérentes à toute location. Alors que les plateformes dédiées fleurissent sur internet, la question est de savoir si la gestion en ligne est une bonne solution en comparaison à un administrateur de biens classique.
C’est quoi la gestion locative ?
La gestion locative englobe tout ce qui concerne l’administration d’un bien, de sa mise en location à la fin du bail. Cela comprend un certain nombre de tâches incontournables :
- la recherche d’un locataire ;
- les visites du logement ;
- l’étude du dossier ;
- l’établissement et la signature du bail ;
- l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- la perception des loyers et de la taxe des ordures ménagères ;
- l’envoi des quittances ;
- la régularisation des charges ;
- le calcul des augmentations annuelles ;
- l’entretien du logement ;
- la gestion des échanges avec le locataire ;
- éventuellement la souscription d’une assurance loyer impayé ;
- etc.
Outre les tâches administratives, juridiques et financières, la gestion locative comprend également la relation avec le locataire.
La gestion locative sous mandat paraît d’autant plus inévitable quand le ou les biens à louer sont géographiquement éloignés du domicile du bailleur. Elle induit en contrepartie un coût qu’il faut évaluer en regard du rendement locatif. Elle suppose aussi et surtout l’instauration d’une vraie relation de confiance.
Les avantages de la gestion locative en ligne
De nombreuses plateformes en ligne se sont positionnées sur les services de gestion locative. Elles font figure d’alternative à la gestion traditionnelle pour peu que leurs services correspondent aux besoins du bailleur. Leur avantage concurrentiel ? Un coût inférieur. Une agence immobilière facturera en effet une dizaine de pourcents du montant des loyers. Toutefois, les frais de gestion locative sont fiscalement déductibles, le coût sera donc moins élevé que le montant affiché.
Avec la gestion dématérialisée, le bailleur a accès au dossier de son locataire 24h/24 et 7j/7 depuis son smartphone. Il peut donc effectuer toutes les opérations nécessaires à la gestion locative comme la signature électronique des documents, le téléchargement des justificatifs ou la consultation de sa comptabilité par exemple.
La gestion locative low cost par internet ne comprend pas toutes les tâches habituellement proposées par une agence traditionnelle. Les visites par exemple sont virtuelles. Elles proposent parfois seulement des modèles de bail pré-remplis et des lettres types, juridiquement légales, à envoyer à leurs locataires en cas de litige. Certaines sont parfois équipées d’un logiciel qui génère l’envoi des quittances de loyer par mail, d’autres non. Le choix de la plateforme est donc à étudier.
Les risques de la gestion locative en ligne
Une plateforme en ligne c’est avant tout une interface entre le propriétaire et le locataire. La gestion locative en ligne relève donc de l’avantage de l’outil opérationnel, elle n’inclut pas un accompagnement personnalisé. Personne ne conseillera le bailleur sur le montant trop élevé d’un devis de réparation par exemple ou sur le montant du loyer. Une agence locale possédera a contrario une très bonne connaissance du marché immobilier. Elle sera mieux placée pour évaluer la valeur locative du logement en fonction du quartier et de la rue. Une simple visite lui permettra même d’évaluer ses prestations.
Le bailleur n’aura pas à gérer des relations parfois chronophages avec son locataire. Celles-ci seront entièrement prises en charge par le professionnel mandaté. Le logement sera en outre entretenu selon les dernières normes en vigueur. Les travaux seront vérifiés sur place en cas de besoin.
Enfin, le risque de vacance locative est plus réduit. Le bailleur pourra s’appuyer sur la visibilité de l’administrateur sur les portails d’annonce pour la remise en location. Il s’occupera des éventuels travaux de propreté avant l’arrivée du nouveau locataire. Il sera à même d’apporter ses conseils en cas de rénovation à entreprendre.