Depuis le 1er août dernier, le décret sur l’encadrement des loyers proposé par Cécile Duflot est entré en vigueur. En temps que bailleur, vous vous demandez sûrement en quoi consiste ce décret et si vous êtes concerné ? Voici de quoi vous éclairer sur le décret Duflot.
Le principe : limiter la flambée des loyers en se basant sur l’IRL
Le décret vise à empêcher la flambée des loyers dans les villes où le marché locatif présente des loyers “anormalement élevés”. Il fixe ainsi un cadre dont les bailleurs ne peuvent plus sortir lorsqu’ils réévaluent un loyer. Ainsi, lors du renouvellement d’un bail ou lors d’un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut désormais excéder le dernier loyer du précédent bail, réindexé sur l’IRL (Indice de Révision des Loyers).
Quels sont les logements concernés ?
Le décret concerne une quarantaine d’agglomérations, en métropole et en outre-mer. Notamment les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Aix, Nice, Bordeaux, mais aussi de plus petites, comme Forbach ou Menton. En plus de la localisation géographique, d’autres critères sont pris en compte.
Sont donc soumis au décret les logements situés dans l’une des communes visées et :
– loués nus, à titre de résidence principale, selon la loi de 1989.
– ayant déjà été mis en location dans le passé.
Ce décret n’est, en revanche, pas applicable aux logements meublés, saisonniers, aux résidences secondaires et aux HLM.
Les bailleurs qui mettent un logement en location pour la première fois (logements neufs ou anciens jamais loués) peuvent en fixer librement le loyer. Par contre, en cas d’achat d’un bien déjà occupé, le bail est alors transféré au profit du nouveau propriétaire, qui est alors soumis au décret.
A noter : Les logements soumis à des plafonds de loyers spécifiques (dispositifs Besson, Scellier, Robien, Borloo, les logements conventionnés PLA et PLS) doivent à la fois respecter les plafonds de loyer et l’augmentation maximale de l’IRL.
Une spécificité pour les bailleurs ayant réalisé des travaux d’amélioration…
Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration dans le logement que vous mettez en location, vous pouvez bénéficier d’un “bonus” lors de la remise en location de votre bien. Par exemple :
– Si le coût des travaux représente au moins 6 mois de loyer, le loyer peut-être majoré jusqu’à 15% du montant des travaux réalisés.
– Si leur coût dépasse 1 an de loyer, alors la revalorisation du loyer est libre.
Cette dérogation prend en compte l’ensemble des travaux réalisés depuis la signature du bail et dont le but est d’améliorer le logement, tant dans les parties communes que privatives. Elle incite ainsi les propriétaires à entretenir et rénover leur bien immobilier.
… et pour les logements dont le loyer était sous-évalué
Même si vous n’avez réalisé aucun travaux, vous avez la possibilité de bénéficier d’une dérogation si votre loyer est inférieur aux prix des logements comparables situés dans le voisinage. Il faut toutefois être en mesure de prouver cette différence, en fournissant plusieurs exemples de loyers supérieurs dans le même secteur géographique.
La réévaluation ne doit alors pas dépasser la moitié de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Quels sont les travaux d’amélioration ?
Le décret ne fixe pas une liste précise des travaux d’amélioration, cependant, les tribunaux et l’administration considèrent comme “travaux d’amélioration” les travaux apportant :
– Un équipement nouveau
– Un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestatiosn existantes
– Une qualité permettant de diminuer les dépenses d’entretien et d’exploitation
– Une plus grande sécurité pour les personnes et les biens
En tant que bailleurs, que pensez-vous de ce décret ? Etes-vous concerné ? Avez-vous l’intention de réaliser prochainement des travaux d’amélioration ? N’hésitez pas à partager votre avis et votre expérience !