Face à l’augmentation des charges courantes et des prix de l’immobilier, les copropriétaires ont de plus en plus de mal à faire face financièrement.
Ce qui en retour cause de plus en plus d’impayés de charges et de contentieux judiciaires. Comment enrayer ce phénomène ?
Des impayés de charges en forte augmentation : +29 % en dix ans
Entre 2007 et 2017, les contentieux liés aux charges de copropriété impayées ont augmenté de 29 %, le nombre de conflits présentés devant les tribunaux de proximité passant de 22 300 à 28 700 sur la période. Une hausse très impressionnante révélée par une récente étude de la Direction des affaires civiles et du Sceau (Ministère de la Justice).
Celle-ci montre aussi que les contentieux des impayés de charges sont fortement concentrés sur le plan géographique : la région Île-de-France représente à elle seule 43 % des actions en justice dont 11 % dans le département de Paris, suivie de la région PACA (20 %) et de la région Auvergne-Rhône-Alpes (11 %). Dans 85 % des cas, les litiges portent sur une somme inférieure à 10 000 €. Mais plusieurs départements sont affectés par une part bien plus importante de gros impayés de plus de 10 000 € : Paris (32 %), Seine-Saint-Denis (25 %), Hauts-de-Seine (20 %), Vaucluse (30 %), Alpes-de-Haute-Provence (40 %), Isère (73 %), Puy-de-Dôme (57 %).
La hausse des prix de l’immobilier et des charges courantes sont à blâmer
Parmi les raisons pour expliquer ce phénomène, il y a la hausse des prix de l’immobilier qui oblige les propriétaires à contracter des prêts plus importants, associés à des mensualités conséquentes qui impactent le reste à vivre et rend difficile le paiement des charges. Il s’agit du facteur prédominant dans les départements « aisés ». La seconde cause des impayés est bien sûr l’explosion des dépenses de fonctionnement des logements, qui a grimpé de 40 % au cours des dix dernières années selon l’Association des Responsables de Copropriété. Dans les grandes agglomérations, les charges globales (charges courantes et d’entretien) d’un appartement représentent en moyenne 2 500 € par an à Marseille, Toulouse, Nantes ou Bordeaux ; 3 000 € par an à Dijon, Lille ou Lyon ; et même 3 500 € par an à Paris !
Que peuvent faire les copropriétaires pour réduire la facture ?
S’il est difficile d’agir sur les prix de l’immobilier, les copropriétaires d’un immeuble peuvent faire baisser leurs charges courantes en réalisant des économies d’énergie. Par exemple, en faisant des travaux d’isolation thermique dans les parties communes (isolation de zones non chauffées, remplacement des parois vitrées) et en militant pour la réalisation de travaux qui sont obligatoires mais qui n’ont pas encore été réalisés comme l’installation de compteurs individuels dans les immeubles avec un chauffage collectif. Il est aussi possible de réduire les factures d’éclairage en remplaçant les vieilles ampoules par des LED, en abaissant la durée de la minuterie ou en posant des détecteurs de présence dans les parties communes. Certains de ces travaux sont cofinançables par des aides publiques pour alléger la facture :
- le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) reconduit jusqu’à fin 2019 ;
- l’éco-PTZ qui est cumulable avec le CITE et ouvert aux copropriétés depuis 2014 ;
- les certificats d’économie d’énergie des fournisseurs d’énergie jusqu’en 2020 ;
- ainsi que le chèque énergie et les aides de l’ANAH pour les ménages modestes.