Le Fond de prévoyance travaux
Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose à toutes les copropriétés de voter un fonds de prévoyance travaux. Ce fonds a vocation à anticiper le financement de futurs travaux, notamment ceux destinés à la rénovation énergétique. Il devra être alimenté par une cotisation annuelle à laquelle seront soumis tous les copropriétaires.
Son montant, déterminé en pourcentage du budget prévisionnel, est décidé lors de l’Assemblée générale, et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots, pour lesquelles le syndicat peut décider, par une décision unanime de l’assemblée générale, de ne pas constituer de fonds de travaux.
Exemple pour mieux comprendre :
Dans une copropriété de 30 lots, le budget de 2017 a été fixé lors de l’Assemblé Générale à 45.000€ / an. L’assemblée générale a fixé le montant de la cotisation au seuil minimum légal, à savoir 5%.
- Le fonds spécial sera alors de : 5% x 45.000€ = 2.250€, répartis en fonction des tantièmes détenus par chacun des copropriétaires (soit 75€ / an / lot , si 1 tantième = 1 lot)
L’Assemblée Générale de 2017 devra entériner la mise en place du fonds de prévoyance travaux dans les modalités fixées par la loi ALUR. Les cotisations correspondantes seront donc prélevées après cette Assemblée Générale.
IMPORTANT : Les sommes versées au titre de ce fonds de prévoyance travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne pourront pas donner lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. Une convention entre le vendeur et l’acquéreur restera possible chez le notaire mais ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires.
Votre copropriété avait déjà mis en place une réserve spéciale pour travaux ?
Le montant de ces avances sera revu lors de la prochaine Assemblée Générale, afin de respecter les nouveaux critères de la loi ALUR.
Le diagnostic technique global (DTG)
Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR oblige le syndic à soumettre à l’Assemblée Générale des Copropriétaires la question de la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG).
Qu’est ce qu’un DTG ?
L’objectif du DTG est de garantir que chaque copropriétaire soit informé sur la situation générale de l’immeuble et lui permette d’envisager d’éventuels travaux dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux. Un DTG comprend :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,
- un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique,
- un point sur la tenue des obligations légales et réglementaires du syndicat des copropriétaires
- une analyse des améliorations possibles relatives à l’état de l’immeuble
- une estimation du coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Quels sont les immeubles concernés ?
La loi prévoit que dans l’ordre du jour des Assemblées Générales de tous les immeubles en copropriété, le sujet soit soumis au vote, mais il n’est pas obligatoire de valider ce DTG.
Pas obligatoire donc, sauf pour les immeubles :
- de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété),
- ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire.
Cette décision est votée à la majorité simple.
Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. Si des travaux sont nécessaires, le syndic devra inscrire également à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.
Qui peut réaliser un DTG ?
Une personne morale ou une personne physique disposant de compétences et diplômes fixés réglementairement.