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de syndic sur-mesure

C’est quoi un syndic sur-mesure ?

Tout immeuble ou ensemble de maisons doit se doter d’un syndic de copropriété. Son rôle est d’administrer la copropriété et de représenter le syndicat des copropriétaires. Ces derniers ont le choix entre plusieurs types de syndic :

• Le syndic professionnel, une société spécialisée dans l’administration de biens et répondant aux exigences de la loi Hoguet pour gérer une copropriété (carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle). Il peut s’agir d’un syndic traditionnel ou d’un syndic en ligne.
• Le syndic non-professionnel, une personne assumant ce rôle sur son temps libre. On parle généralement de syndic bénévole, ou encore de syndic coopératif lorsque c’est le conseil syndical qui gère la copropriété de manière collégiale autour de son président. Si cette formule n’est pas soumise aux obligations de la loi Hoguet, un syndic bénévole peut néanmoins demander une rémunération au titre des dépenses engagées et pour le temps investi.

Et le syndic sur-mesure dans tout cela ? C’est un syndic professionnel, situé à proximité de l’immeuble pour garantir une présence sur place lors des évènements nécessitant de se déplacer. Il effectue toutes les tâches relatives à la gestion de la copropriété, ce qui assure aux copropriétaires un haut niveau de fiabilité et d’expertise pour la conservation de l’immeuble, la rigueur financière dans les comptes et le bon respect du règlement de la copropriété. Pourquoi parle-t-on de syndic sur-mesure ? Parce qu’il dimensionne son suivi et ses honoraires en fonction des spécificités de chaque copropriété, afin de proposer le meilleur rapport qualité-prix en termes de prestations de syndic.

Quelles sont les missions du syndic au service de la copropriété ?

Le syndic sur-mesure prend en charge l’ensemble des opérations courantes liées à l’administration de l’immeuble :

• La comptabilité : le syndic établit le budget prévisionnel en bonne intelligence avec le conseil syndical, et il collecte les charges de copropriété sur un compte bancaire séparé après le vote de l’AG afin de financer les dépenses de l’immeuble. Il effectue également le recouvrement en cas de charges impayées, et rend compte de sa gestion financière à chaque assemblée générale annuelle.
• L’organisation des assemblées générales : le syndic pilote l’ensemble du processus depuis la convocation des copropriétaires jusqu’au compte rendu adressé à ces derniers sous la forme d’un PV d’AG. Il rédige l’ordre du jour et anime les débats avant le vote de chaque résolution le jour J, dans un lieu adapté – généralement une salle au sein des locaux du syndic professionnel.
• Le suivi des travaux : afin de garantir la bonne conservation de l’immeuble, le syndic anticipe les besoins en inscrivant à l’ordre du jour les travaux nécessaires en fonction notamment des diagnostics obligatoires (DTG, DPE, audit énergétique, etc). Outre cette casquette de conseil, il s’investit dans le suivi des chantiers en faisant appel le cas échéant aux experts habilités afin de veiller au bon déroulement des travaux.
• La gestion des devis et factures : face à son obligation de bon entretien de l’immeuble, le syndic pilote l’ensemble du processus administratif avec les prestataires (maintenance des équipements, nettoyage des parties communes, gestion des espaces verts, etc.). Il se charge de les mettre en concurrence pour obtenir le meilleur prix au bénéfice des copropriétaires.
• Le suivi des projets de la copropriété : le syndic est attentif aux remontées des copropriétaires et des occupants afin de les accompagner dans les évolutions qu’ils souhaitent pour l’immeuble (rafraîchissement de la façade, mise à jour du règlement de la copropriété, création d’un potager, etc.), du vote en assemblée générale à leur réalisation.

Quels sont les avantages d’un syndic sur mesure ?

Un syndic professionnel adapté aux besoins de la copropriété effectue un travail de qualité avec un niveau de service amélioré par rapport à d’autres modes de gestion de la copropriété (syndic en ligne, syndic non-professionnel) :

• Un syndic sur place : le syndic sur-mesure n’est pas exclusivement à distance. Il dispose d’un local à proximité des immeubles dont il a la gestion suite à la signature de contrat de syndic qui lui donne mandat pour une durée déterminée. On trouve des professionnels formés au cadre juridique de la copropriété ainsi qu’à la comptabilité d’un immeuble. En raison de sa proximité, le syndic peut se déplacer en cas d’incident, de sollicitation d’un copropriétaire ou de rendez-vous en lien avec des travaux en cours. Il peut aussi recevoir les copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.
• Un espace client en ligne premium : l’extranet copropriété instauré par la loi ALUR et précisé dans la loi ELAN bénéficie d’un environnement convivial et intuitif avec un syndic professionnel. Outre l’accès à l’ensemble des documents de la copropriété pour le conseil syndical et chaque copropriétaire, il permet de communiquer entre copropriétaires via une messagerie. Cet espace en ligne se double d’une application permettant notamment de faire remonter les dysfonctionnements constatés, afin de bénéficier d’une intervention rapide de la part du syndic.
• L’expertise d’un réseau de professionnels de l’immobilier : un syndic sur-mesure sait s’entourer d’experts dans chaque domaine sur lesquels s’appuyer lors de chaque cas nécessitant une prise de décision. C’est d’autant plus le cas lorsqu’il appartient à un groupe immobilier recensant des experts dans plusieurs activités en lien avec la gestion et la conservation de l’immeuble.

Combien ça coûte un syndic sur-mesure ?

Un syndic professionnel effectue la gestion d’une copropriété en contrepartie d’une rémunération : ce sont les honoraires du syndic. Avec un syndic sur-mesure, ces honoraires vont fortement dépendre de la configuration de l’immeuble :

• • la taille de la copropriété (combien de lots ?) ;
  • les équipements (chaudière collective, ascenseur, piscine, etc.) ;
  • les parties communes (parking, espaces verts, etc.) ;

etc. Le syndic sur-mesure recherche le parfait équilibre entre le travail nécessaire pour garantir la bonne gestion de l’immeuble et le montant des honoraires compétitif par rapport aux autres syndics professionnels. Le coût d’un syndic sur-mesure sera donc forcément supérieur à celui d’un syndic non-professionnel (dont la rémunération relève du défraiement) et d’un syndic en ligne, dont le fonctionnement à distance engendre moins de moyens humains. Cela se justifie en raison du niveau de service plus élevé apporté par un syndic professionnel. Lorsqu’il repose sur une politique de syndic sur-mesure, son coût sera toutefois moins élevé qu’un syndic traditionnel classique, ne disposant pas d’une telle flexibilité en fonction de l’immeuble et du nombre de lots. Un syndic sur-mesure correspond donc à une copropriété de taille moyenne (entre 15 et 50 lots), pour qui le syndic en ligne ou le syndic bénévole est sous-dimensionné.

Comment désigner un nouveau syndic pour sa copropriété ?

Le choix d’un syndic sur-mesure s’effectue de la même manière que pour n’importe quel syndic professionnel ou non-professionnel : par l’intermédiaire d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il figure à l’ordre du jour à l’approche de la fin du mandat en cours, ou lorsque le mandataire se rend coupable d’une faute fournissant un motif légitime pour justifier une révocation de syndic. Dans les deux cas, c’est au conseil syndical d’organiser la mise en concurrence entre plusieurs devis de syndic pour permettre aux copropriétaires de comparer les prestations et les honoraires. La loi ALUR a créé un contrat type de syndic afin de faciliter la mise en concurrence : le syndic sur-mesure peut ainsi indiquer précisément ce qui relève du forfait et des prestations complémentaires. Un copropriétaire peut tout à fait soumettre la piste d’un syndic sur-mesure afin qu’il figure parmi le choix soumis au vote des copropriétaires. Celui-ci s’effectue à la majorité absolue de l’article 25.