L’état des lieux est un passage obligatoire lors d’une location, que le bail porte sur un logement soit vide ou meublé. Afin d’assurer une relation pérenne entre le bailleur et le locataire et démarrer la location dans de bonnes conditions, il est important de bien appréhender cette étape sensible mais déterminante.
1. Il n’y a pas un mais deux états des lieux
La loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, stipule que l’état des lieux est obligatoire pour tous les logements loués qui constituent des résidences principales. Deux états des lieux doivent être réalisés : à l’entrée et celui de sortie. Il se déroule généralement au moment de la remise des clés et de la signature du contrat de bail.
Celui-ci décrit l’état du logement et de ses différents équipements à l’entrée du locataire. Comme son nom l’indique, l’état des lieux de sortie s’effectue lorsque le locataire restitue les clés du logement et qu’il quitte les lieux en fin de bail.
2. Une observation précise des revêtements, équipements et éléments du logement
L’état des lieux d’entrée et celui de sortie représentent deux moments essentiels pour le propriétaire comme pour le locataire. Ils permettent de comparer l’état du logement avant et après sa location, afin de déterminer les potentielles réparations à réaliser et identifier celles à la charge du locataire et du propriétaire. Comment se déroule-t-il ?
D’abord, le logement doit contenir seulement les meubles et équipements mentionnés au contrat de location. L’état des lieux prend la forme d’un document unique ou de deux documents distincts pour l’entrée et la sortie.
Ce document comporte plusieurs informations telles que la date d’établissement ou encore la location du logement. Il peut également s’accompagner de relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie et de photos en complément de la description précise des revêtements des sols, murs et équipements de chaque pièce.
3. Un délai de modification pour l’état des lieux d’entrée
La loi permet au locataire de modifier ou compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent, pour tous les éléments du logement, à l’exception des éléments de chauffage. En effet, le locataire est en droit de faire modifier l’état des lieux d’entrée au cours du premier mois de chauffe.
Pour que la modification soit apportée au document, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur. Celle-ci doit comprendre la liste des nouvelles constatations ainsi que la demande d’annexer cette lettre à l’état des lieux d’entrée. Si le propriétaire refuse la modification, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation qui représente le logement.
4. Le locataire peut se faire accompagner ou représenter
Durant l’état des lieux, le locataire est en droit de venir accompagné d’un membre de sa famille, d’un ami ou d’un tiers. En tant que propriétaire, vous pouvez demander à cette personne de vous communiquer son identité ainsi que son lien avec le locataire, pour mentionner ces informations sur le document.
Le locataire peut également être accompagné d’un huissier, auquel cas, il devra en assumer seul les frais. Le locataire peut aussi se faire représenter au moment de l’état des lieux, à condition qu’il existe un mandat daté et signé. Faute de mandat, le propriétaire a la possibilité de l’annuler.
5. Le propriétaire peut mandater un professionnel pour l’état des lieux
Le propriétaire peut lui aussi mandater un professionnel afin d’externaliser l’état des lieux. S’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier ou d’un expert, cette tierce partie objective représente un réel avantage pour le bailleur, car elle réalise quotidiennement des états des lieux, ce qui lui permet de connaître parfaitement les points à prendre en compte.
De plus, pour le propriétaire, faire appel à un professionnel pour la gestion locative est une véritable sécurité dans le cadre de sa relation avec le locataire. C’est un moyen de garder un équilibre entre les deux parties et de laisser trancher un professionnel en cas de litige.
6. Intervention d’un huissier de justice en cas de désaccord
En cas de désaccord au moment de l’état des lieux d’entrée ou de sortie, les parties peuvent recourir à un huissier de justice. Après la prise de contact avec l’huissier, une date d’état des lieux est fixée et les deux parties sont convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le professionnel parcourra l’ensemble du logement afin de dresser un état des lieux en toute impartialité. Il traitera également le désaccord qui a mené les deux parties à faire appel à ses services. Les frais d’huissier sont ensuite partagés entre le bailleur et le locataire.
7. L’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le bail mais…
L’état des lieux est un document obligatoire qui doit être présent dans le contrat du bail. En cas d’absence d’état des lieux, c’est le locataire qui est susceptible d’être confronté à des préjudices.
En effet, selon l’article 1731 du Code Civil, si l’état des lieux ne s’est pas déroulé, le locataire est présumé avoir emménagé dans un logement en bon état de préservation et d’entretien. Si le logement présente des dégradations au moment de l’état des lieux de sortie, cela signifie que le locataire sera tenu de réaliser les réparations nécessaires, même si les dégradations étaient présentes avant le début du bail.
8. Un litige peut se terminer au tribunal
Dans le cas d’un litige lors de l’état des lieux, les deux parties disposent de plusieurs possibilités. Elles peuvent envoyer une lettre recommandée pour contester l’état des lieux, ou alors saisir le conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation.
Si les étapes précédentes n’ont pas fonctionné, le litige peut se terminer au tribunal avec la saisine du greffe du tribunal d’instance. Pour un litige lié à l’état des lieux inférieur à 4000€, le propriétaire ou le locataire peuvent directement adresser un courrier au greffe. Si le montant est supérieur à 4000€, il est nécessaire de recourir à un huissier de justice afin qu’une assignation soit délivrée.
9. La restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un à deux mois
Au moment de la signature du bail, le locataire verse une somme qui est conservée par le propriétaire durant la durée de la location : c’est le dépôt de garantie. En cas d’état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer au locataire le montant du dépôt de garantie. S’il existe des différences, le propriétaire dispose de deux mois avant la restitution.
Des retenues sur le dépôt de garantie sont possibles : en cas de loyers et charges impayés ou de dégradations, le bailleur peut déduire le montant exact que le locataire lui doit à l’issue du contrat de location. Certains litiges autour de la restitution sont possibles comme, par exemple, la retenue abusive du dépôt de garantie. Dans ce cas, le locataire peut tenter une conciliation amiable avec le bailleur ou bien engager une procédure judiciaire dans les trois ans.