Taux historiquement bas, accès au crédit démocratisé, pluralité des placements : de nombreux particuliers ont d’ores et déjà opté pour l’investissement locatif, et la tendance n’est pas près de s’étioler. Se pose alors la question de la rentabilité locative : financièrement parlant, est-il plus judicieux de louer son bien vide ou meublé ?
Comment calculer la rentabilité locative ?
Avant toute chose, prenons déjà le temps de nous arrêter sur le concept de la rentabilité locative, notion au combien essentielle pour tout particulier qui investit dans la pierre à des fins de location. La rentabilité locative, c’est le rapport entre l’investissement total et les loyers perçus à l’année. Le calcule du rendement est obtenu en multipliant le loyer annuel par 100 avant de diviser cette somme par le prix d’achat du bien. Le résultat brut obtenu permet au propriétaire de savoir si son investissement est viable. Pour obtenir la rentabilité nette, il faut alors soustraire des éléments tels que les frais de gestion locative, les impôts relatifs aux loyers imposables ainsi que la taxe foncière.
La location vide : moins de vacance locative, mais des loyers moins élevés
Louer votre logement vide vous évitera tout d’abord d’avoir à investir dans du mobilier neuf. À première vue, c’est un avantage non négligeable : les changements de locataire seront moins fréquents que pour une location meublée, et la vacance locative aura donc moins de répercussions sur les revenus que vous percevrez. Les locataires de logements vides ayant en général une vision à plus long terme qu’en résidence meublée, ils chercheront à rester longtemps dans un bien qu’ils auront eux-mêmes meublé, dans lequel ils auront investi et dont ils prendront soin comme si c’était le leur. Il en résultera moins de frais d’entretien pour vous.
Cela étant, les loyers perçus seront moins élevés qu’en location meublée, ce qui paraît logique puisque le propriétaire n’investit aucune somme pour aménager le logement. Pas de frais liés à l’achat de meubles et autres appareils électroménagers donc, mais un montant de loyer inférieur à une location meublée. A noter également, la durée de bail, de l’ordre de trois ans, qui peut s’avérer contraignante puisqu’il vous sera impossible de résilier avant ce délai.
La location meublée : une fiscalité plus avantageuse et des loyers plus intéressants
Un logement loué meublé vous permettra de dégager 5 à 30% de loyer en plus par rapport à un logement loué vide, ce qui vous permettra de compenser très rapidement l’investissement de départ pour meubler votre bien. Cette hausse de loyer varie bien entendu en fonction des villes et des quartiers dans lesquels se situera votre bien, mais c’est un premier avantage certain qui fait de la location meublée un investissement plus rentable que la location vide. Les avantages fiscaux générés par une location meublée sont bien plus intéressants que pour une location vide, et c’est aussi ce qui distingue les deux types de location… Au bénéfice de la location meublée.
En meublé, le particulier qui loue son bien a la possibilité d’opter pour le statut avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Grâce à ce statut, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos loyers, à condition de choisir le régime forfaitaire. Si vous décidez d’opter pour le régime réel, vous pourrez néanmoins déduire vos charges de vos recettes locatives, et donc diminuer la base de votre imposition.
En location vide, vos loyers seront assimilés à des revenus fonciers dans le cadre de leur imposition, avec notamment un abattement de 30% pour ce qui est du régime forfaitaire. A l’instar de la location meublée, le régime réel permet également de déduire les charges, avec un bénéfice imposable (si bénéfice il y a).
Rentabilité locative : la surface et la localisation, ça compte aussi !
Louer votre bien vide ou meublé aura donc toute son importance au moment de calculer votre rentabilité locative. Cela dit, il serait inexact de penser que la rentabilité s’arrête à une histoire de meubles. La surface que vous allez louer est un autre facteur primordial qui va avoir des répercussions directes et immédiates sur la rentabilité de votre bien. Les petites surfaces, telles que les studios, sont très prisées par la clientèle étudiante, mais pas seulement, et sont de ce fait relativement faciles à louer. Investir dans un studio vous garantira à coup sûr une certaine rentabilité puisque votre bien sera loué aisément et fréquemment, quand bien même le risque de vacance locative n’est pas à négliger. Avec une location de studio qui avoisine le quart du marché locatif français, les banques sont naturellement plus disposées à prêter pour ce type de projet, et les taux peuvent être négociés à votre avantage.
La localisation de votre bien, parlons-en. Cette donnée aussi va jouer sur la rentabilité locative puisque vous aurez tout intérêt à dégoter un bien à un prix attractif afin de limiter votre investissement de départ. En ce sens, des villes telles que Limoges, Saint-Étienne ou Perpignan, mais aussi la périphérie des grandes villes (l’agglomération lyonnaise) peuvent s’avérer des choix judicieux.
Revente et défiscalisation, pour toujours plus de rentabilité
La rentabilité locative de votre bien doit intégrer une possible revente. Un bien qui se déprécie au fil du temps aura indéniablement des conséquences négatives sur votre rentabilité locative. Votre bien doit prendre de la valeur avec les années, et cela ne dépend pas uniquement de votre logement et de l’entretien que vous y apporterez. La localisation a encore une fois toute son importance, et certaines villes peuvent devenir moins attrayantes avec le temps, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de votre bien et donc sa rentabilité.
Le particulier qui loue son bien devra aussi étudier les possibilités de défiscalisation afin d’optimiser sa rentabilité locative. Ainsi, le dispositif d’investissement locatif Pinel pourra lui permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il achète un logement neuf ou réhabilité dans une zone où le marché immobilier pourra être qualifié de tendu (quand la demande de logement est supérieure à l’offre). Attention, le bien doit être loué vide !
Le dispositif Denormandie peut également conduire vers des réductions d’impôt pour tous les propriétaires qui souhaitent réaménager leur bien : le logement doit pour cela être destiné à la location, et les travaux de rénovation doivent s’élever au minimum à 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux).