Économies, confort, environnement : ces trois enjeux se combinent lorsqu’on évoque l’isolation thermique de la copropriété. Pour les copropriétaires, des travaux d’économies d’énergie visant à renforcer l’isolation du bâti sont profitables sur les trois tableaux… et répondent de plus en plus à des obligations d’isolation thermique en copropriété prévues par la loi.
Quelles sont les obligations d’isolation thermique pour une copropriété ?
La législation contraint les copropriétés à améliorer la performance énergétique des bâtiments afin de réduire les consommations et les émissions de gaz à effet de serre induits.
Depuis la loi ELAN de 2018, des travaux d’isolation peuvent être obligatoires pour une copropriété lors d’un ravalement de façade important (plus de 50% de la surface de la façade), d’une réfection de la toiture ou de l’aménagement de locaux (extension ou transformation augmentant la surface habitable). Ces travaux doivent alors inclure une isolation thermique performante, sauf exceptions techniques ou économiques. Ces obligations d’isolation thermique pour les copropriétés visent à améliorer l’efficacité énergétique globale du bâti collectif.
La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé ces exigences afin de faire la chasse aux passoires thermiques. La location de logements à l’étiquette G est interdite pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, et la mesure s’élargira à ceux classés F en 2028 et classés E en 2034. Cela incite les propriétaires-bailleurs à impulser des travaux de rénovation énergétique à l’échelle de la copropriété.
Les copropriétés doivent par ailleurs réaliser un Diagnostic de performance énergétique (DPE collectif), obligatoire pour toutes les copropriétés à partir de 2026. Un Plan pluriannuel de travaux (PPT) doit également être mis en place pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, indépendamment du résultat du DPE.
Quels travaux effectuer pour améliorer l’isolation thermique d’une copropriété ?
Des copropriétaires peuvent envisager d’agir sur les parties communes ou dans les parties privées via :
- L’isolation des combles, qui permet de réduire jusqu’à 30% des pertes de chaleur. Elle peut être réalisée par soufflage d’isolant ou par panneaux rigides.
- L’isolation des murs extérieurs qui consiste à poser un isolant et un revêtement sur les façades. C’est l’une des méthodes les plus performantes.
- L’isolation des murs intérieurs, méthode moins coûteuse que l’ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur), qui a néanmoins pour inconvénient de réduire légèrement la surface habitable.
- Le remplacement des fenêtres, en installant des fenêtres double ou triple vitrage afin d’améliorer le confort thermique et acoustique.
- L’isolation du plancher bas qui va réduire les déperditions par le sol, surtout dans les appartements au rez-de-chaussée.
- La rénovation de la toiture, car une toiture rénovée prévient les infiltrations d’eau et les ponts thermiques.
- L’amélioration de la ventilation, une VMC performante évitant l’humidité et complétant l’isolation.
Comment voter des travaux d’isolation en AG de copropriété ?
Plusieurs étapes sont nécessaires jusqu’à la réalisation de travaux d’isolation par la copropriété. En premier lieu, ce type de projet doit pouvoir s’appuyer sur un audit énergétique ou un DPE collectif des parties communes. Sur la base des recommandations de ce document, un copropriétaire est en droit de demander au syndic l’inscription de ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Il peut même transmettre des devis demandés auprès d’entreprises spécialisées, idéalement des artisans qualifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).
Celui qui porte ce projet devant l’AG de copro doit ensuite argumenter le bien fondé de cette initiative afin d’obtenir l’adhésion des autres copropriétaires en vue du vote. Il va notamment mettre en avant les bénéfices des travaux d’isolation thermique envisagés (voir ci-dessous).
Vient ensuite le temps du vote : les travaux d’isolation nécessitent la majorité absolue de l’article 25 pour être adoptés, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). En cas d’échec, un second vote peut être demandé à la majorité simple (article 24).
Quels sont les avantages d’une copropriété mieux isolée ?
Un bâtiment mieux isolé offre de nombreux avantages à tous les copropriétaires de l’immeuble :
- La réduction des charges grâce à la diminution des besoins en chauffage et en climatisation, ce qui réduit les factures énergétiques collectives.
- La valorisation du bien, un immeuble bien isolé bénéficiant d’un meilleur DPE et donc d’une plus grande attractivité auprès des potentiels acquéreurs ou locataires.
- Un confort accru pour les occupants, l’isolation thermique et acoustique améliorant le confort de vie au quotidien, été comme hiver.
- Un entretien facilité, une bonne isolation limitant les problèmes d’humidité, de moisissures et d’usure des matériaux.
- Un impact environnemental réduit, car moins de consommation d’énergie signifie moins d’émissions de CO₂.
Quelles aides pour l’isolation thermique d’une copropriété ?
Pour faire face aux coûts, plusieurs aides financières à l’isolation thermique des copropriétés existent :
- Le fonds de travaux de la copropriété, (obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans).
- Des aides à l’isolation thermique de la copropriété comme MaPrimeRénov’ Copropriété, les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou encore l’éco-prêt à taux zéro collectif.
- Un crédit bancaire collectif souscrit par le syndic au nom des copropriétaires.
Enfin, chaque copropriétaire peut financer sa quote-part par un prêt personnel ou en mobilisant ses propres aides individuelles. Ces dispositifs permettent tous d’accompagner les copropriétés dans leur mise en conformité avec les obligations d’isolation thermique tout en limitant l’effort financier.