C’est l’une des plus grandes craintes pour un bailleur : que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ? Soyez rassuré : le propriétaire est protégé par la loi et dispose de nombreux recours en cas de retard ou d’absence de paiement. Procédures, garanties : nous faisons le point sur vos options.
C’est quoi un loyer impayé ?
Tout contrat de location indique la date à laquelle le loyer est dû – généralement, le premier du mois. Au sens légal, il y a « impayé de loyer » dès lors que la somme n’a pas été réglée à cette échéance. Dans les faits, toutefois, il peut survenir des retards de paiement exceptionnels, dus à un souci personnel du locataire, à un délai bancaire plus long que d’habitude… Pour éviter de créer des tensions inutiles et de maintenir de bonnes relations, la plupart des bailleurs se montrent donc conciliants et laissent quelques jours de marge à leurs locataires avant d’entamer toute procédure. À noter : si votre locataire est bénéficiaire d’allocations logement de la CAF (APL, ALF ou ALS), vous êtes tenu d’informer l’organisme en cas de loyer impayé. Cependant, la CAF applique une définition différente : il y a un impayé lorsque la dette du locataire est égale à deux fois le montant du loyer hors charges (moins le montant de l’aide au logement, dans les cas où celle-ci est versée directement au bailleur).
Comment résoudre un impayé de loyer à l’amiable ?
Plusieurs jours se sont écoulés et le versement du loyer n’a toujours pas eu lieu. Le mieux est alors de prendre contact avec votre locataire – soit par téléphone, soit par e-mail, soit en sollicitant un entretien physique. Le but de cet échange : connaître les raisons du retard de paiement. Celui-ci peut provenir d’une situation ponctuelle ou bien d’un problème plus durable (un licenciement, par exemple). Le cas échéant, vous pouvez trouver une solution à l’amiable, comme :
- un encaissement différé du loyer ;
- un étalement de la dette, selon un échéancier à définir avec votre locataire.
Cela reste toutefois un échange : le locataire ne peut en aucun cas vous imposer l’une ou l’autre de ces solutions.
Comment mettre en demeure le locataire mauvais payeur ?
Vous n’avez pas pu engager de dialogue avec votre locataire ou aucun arrangement à l’amiable n’a pu être trouvé. Dans ce cas, vous pouvez procéder comme suit :
- Si ce n’est pas encore fait, envoyez un rappel de paiement au locataire (ainsi qu’à son ou à ses garants, s’il y en a) par courrier ou par e-mail.
- Après quoi, et si le loyer n’a pas été réglé dans les quinze jours, faites parvenir à votre locataire (et à ses garants) une lettre de mise en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception. Vérifiez l’exactitude des informations que vous y mentionnez (montant de la dette, date butoir de paiement) : c’est ce document qui fera foi en cas de procédure de recouvrement.
Comment lancer une procédure de recouvrement de loyers impayés ?
Malgré votre mise en demeure, ni le locataire ni ses garants n’ont régularisé la situation. Vous pouvez dès lors vous rapprocher d’un huissier de justice, qui vous accompagnera dans une procédure de recouvrement.
- La première étape : l’envoi par l’huissier d’un commandement de payer. Ce document rappelle le montant de la dette et somme le locataire de régler ses arriérés de loyer et de charges sous deux mois.
- Au-delà de ce délai, vous pouvez formuler une demande de saisie conservatoire. Cette procédure consiste à bloquer les comptes bancaires et les biens matériels du locataire, le temps que le litige soit porté devant un juge au tribunal d’instance.
- Lors de l’audience, le juge pourra alors ordonner une saisie de vente : les biens du locataire seront vendus et/ou les fonds de ses comptes seront utilisés pour vous rembourser.
À noter : vous disposez de trois ans pour réclamer les sommes qui vous sont dues, et tous les frais engendrés par la procédure seront imputés au locataire fautif, sauf décision contraire du juge.
Comment lancer une procédure d’expulsion du locataire ?
Si le commandement de payer n’a donné lieu à aucune régularisation, vous pouvez engager une procédure d’expulsion – mais attention, toujours avec le concours d’un huissier de justice, qui est le seul habilité à mettre en œuvre cette démarche. En effet, la loi ALUR prévoit qu’un bailleur qui expulserait son locataire de son propre chef est passible d’une amende de 30 000€ et de 3 ans d’emprisonnement. C’est donc l’huissier qui assigne le locataire au tribunal d’instance. Lors de l’audience, et faute d’alternatives satisfaisantes pour rembourser la dette, un juge pourra prononcer l’expulsion du locataire. Attention : la « trêve hivernale » prévoit que les expulsions sont interdites durant l’hiver, du 1er novembre au 31 mars. Toutefois, rien ne vous empêche d’initier les démarches durant cette période.
Quelle couverture pour le propriétaire contre les loyers impayés ?
En tant que propriétaire, vous êtes protégé par la loi en cas de non-paiement du loyer ; toutefois, les procédures peuvent être longues et fastidieuses. Pour vous sécuriser davantage, il peut être utile d’avoir recours à des protections supplémentaires, comme :
- Une garantie loyer impayé (GLI) : de nombreux organismes privés proposent ce type d’assurance qui dédommage le propriétaire dès les premiers retards de paiement, et prend en charge les démarches et les frais associés. Attention : ces assurances réclament de nombreuses pièces justificatives de la solvabilité du locataire, à produire avant la signature du bail.
- La garantie Visale : cet organisme d’Action Logement s’engage à vous rembourser jusqu’à trente-six mensualités de loyer impayé pendant toute la durée du bail. Plusieurs conditions s’appliquent pour obtenir cette garantie, notamment : le logement doit constituer la résidence principale du locataire, le montant du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1300 € (1500 € en Île-de-France) et le bail doit comporter une clause résolutoire. De plus, vous devez obtenir votre visa de cautionnement Visale avant la signature du bail, sans quoi la garantie ne saurait être appliquée.
Par ailleurs, la présence dans le contrat de location d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation, paraît indispensable. Un huissier pourra ainsi délivrer un commandement de payer afin de mettre fin au bail automatiquement en raison du non-paiement. Etape préalable à la décision d’expulsion du locataire par le juge.