Lorsque l’on investit dans l’immobilier dans le but de mettre son bien en location, la question se pose de savoir si on propose sa location nue ou meublée.
Il faut savoir que le rendement d’une location meublée est incontestablement supérieur à celui d’un logement nu.
Cependant, les lois ALUR (mars 2015) et MACRON (Août 2015) ont progressivement changé les règles en ce qui concerne la location meublée. Du point de vue des locataires ces changements sont un avantage, du point de vue d’un propriétaire bailleur, les conditions de location sont plus strictes.
Petit tour d’horizon sur les récents changements liés à la location meublée.
Le titre de location meublée
Depuis le 1er septembre 2015, une location meublée doit contenir au moins onze meubles et équipements listés par le décret du 31 juillet 2015. Par ailleurs, le logement loué meublé doit respecter les normes de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 : obligation de fournir un bien exempt de risques pour les occupants et comprenant une pièce principale offrant au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond.
Le bail de la location meublée
Le contrat de location pour un logement meublé est valable pour une durée de 12 mois. A l’issue de cette période, le contrat est automatiquement renouvelé. Dans le cas où le locataire est étudiant, la durée de location est réduite à 9 mois et le renouvellement de bail passe par la signature d’un nouveau contrat par le propriétaire et le locataire.
Depuis le 1er août 2015, les propriétaires sont tenus d’utiliser un bail type, auquel doit être annexée une notice d’informations reprenant les droits et les devoirs des parties ainsi qu’un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Ce dossier de diagnostics peut comporter jusqu’à 3 documents en fonction du logement concerné :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les logements,
- Un constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
- Un état des risques naturels, miniers et technologiques si le logement est dans une zone à risques
Le bailleur est en droit de mettre fin au bail d’une location meublée, en respectant un préavis de 3 mois pour laisser le temps à son locataire de trouver un autre logement, et seulement pour l’un des 3 motifs suivants :
- Le souhait de vendre le logement
- La volonté de récupérer le logement pour y vivre ou en faire profiter un membre de son entourage
- Le non respect des obligations de votre locataire : impayés de loyers par exemple
En contre partie, sachez que le locataire est en droit de mettre fin au bail à tout moment en respectant tout de même un préavis d’un mois.
Vos obligations vis à vis de vos locataires
Avec la loi ALUR, les contrats des locations meublées sont régis par l’article 4 de la loi de 1989 au même titre que les locations vides ce qui signifie que :
- Les dépôts de garantie sont désormais plafonnés à 2 mois
- Le bailleur ne peut pas facturer au locataire tout ou partie des rénovations importantes réalisées dans la location
- La bailleur doit restituer le dépôt de garantie lors de la sortie du locataire, dans un délai de 2 mois maximum à compter de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés de la part du locataire sortant. Lorsque l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, ce délai est réduit à un mois
- Le bailleur ne peut pas imposer au locataire le prélèvement automatique pour le paiement de son loyer
- Le bailleur ne peut pas facturer à son locataire les quittances de loyer
La fixation du loyer pour une location meublée
Les locations meublées sont soumises au dispositif d’encadrement des loyers entré en vigueur le 1er août 2012 qui restreint la possibilité pour le bailleur d’augmenter le loyer entre deux locataires.
La fiscalité en location meublée
La fiscalité en location meublée est très favorable et dépend du montant des loyers perçus annuellement :
- Si les loyers perçus sont inférieurs à 32 900 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement d’impôt de 50% sur vos recettes locatives. Cependant, dans ce cas, aucune charge ni dépense ne peut être déduite en plus de vos impôts.
- Si les loyers perçus sont supérieurs à 32 900 euros par an ou si vos charges dépassent 50% de vos recettes locatives , c’est le régime réel (aussi appelé «loueur en meublé non professionnel », LMNP) qui s’applique. Ce régime vous permet de déduire vos charges et d’amortir le bien et le mobilier sur vos recettes locatives. Si un déficit d’exploitation subsiste, il sera imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant dix ans.
Dans tous les cas, pour bénéficier d’une exonération fiscale, vous devez respecter les règles de plafonnement définis par le dispositif d’encadrement des loyers.
Attention, cependant, à l’Etat qui est en train de travailler sur les avantages fiscaux liés à la location meublée et qui a pour mission, à priori, de les diminuer voire de les annuler.
Affaire à suivre donc….