Indispensable au financement d’un achat immobilier, l’assurance emprunteur représente une partie non négligeable du coût total de l’opération. En faisant jouer la concurrence, il est possible d’obtenir de meilleures conditions avec une couverture sur-mesure et un tarif plus avantageux.
C’est quoi une assurance de prêt ?
Dans le cadre d’un achat immobilier, la définition de l’assurance emprunteur est simple : il s’agit de l’assurance qui garantit le prêt. Plus concrètement, elle protège l’emprunteur en cas de défaillance, afin de prendre en charge le remboursement de tout ou partie du capital restant dû auprès de l’établissement prêteur.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
L’assurance de prêt n’est pas une obligation légale, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation.
Néanmoins, les établissements prêteurs ont pour pratique d’exiger la souscription d’une assurance emprunteur avant d’accorder un financement lors d’une transaction immobilière. C’est en effet une protection pour la banque contre les défauts de paiement, compte tenu des montants en jeu (environ 200 000 euros par prêt immobilier en moyenne d’après l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
Quelle est la couverture d’une assurance de prêt ?
L’assurance emprunteur couvre le souscripteur en cas de survenance de certains évènements. A chaque risque correspond une garantie :
- La garantie décès (DC) en cas de mort de l’assuré.
- La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) lorsque l’assuré se trouve en situation d’invalidité de 3e catégorie, c’est-à-dire une incapacité entière et définitive avant l’âge de 65 ans.
- La garantie incapacité temporaire totale (ITT) qui qualifie une inaptitude à exercer une activité rémunérée sur une période déterminée suite à un accident.
- La garantie invalidité permanente totale ou partielle (IPT, IPP) pour un assuré déclaré inapte par le médecin conseil de la Sécurité sociale, avec une invalidité comprise entre 33 et 66 % (partielle) ou supérieure à 66 % (totale).
- La garantie perte d’emploi (PE), sorte d’assurance chômage du prêt immobilier puisqu’elle entre en jeu suite à un licenciement.
Les banques imposent généralement des garanties obligatoires en matière d’assurance de prêt lors de l’achat de la résidence principale :
- DC
- PTIA
- IPT
- ITT
Les garanties IPP et PE sont donc en général facultatives.
Pour un investissement locatif, l’assurance emprunteur peut être limitée aux garanties DC et PTIA.
Comment souscrire une assurance emprunteur ?
La recherche de l’assurance de prêt peut être anticipée en amont d’un projet d’acquisition, au moment du calcul du budget immobilier. Le coût de l’assurance emprunteur est en effet à prendre en compte afin de déterminer précisément le montant qu’un acheteur est en mesure de mettre sur la table pour financer son projet.
Généralement, la discussion autour de l’assurance de prêt intervient en parallèle de la recherche du crédit immobilier, lorsque le candidat à l’achat connaît précisément la somme à emprunter, la durée de remboursement et le taux de l’emprunt.
En fonction de la situation spécifique de l’emprunteur, l’anticipation est nécessaire pour savoir s’il est « assurable » ou s’il doit privilégier des solutions alternatives comme l’hypothèque ou le cautionnement. L’acceptation de l’assurance de prêt est nécessaire pour valider l’offre de crédit immobilier et la signature de l’acte de vente définitif.
La compagnie d’assurances exige à l’acquéreur de remplir un questionnaire médical, qui transmet les informations à un médecin conseil pour avis. L’acceptation et les conditions de l’assurance de prêt dépendent de ces données, qui vont permettre à l’assureur d’apprécier le risque en fonction des antécédents de santé et de l’âge de l’assuré. En fonction d’éventuelles pathologies ou problèmes de santé, il pourra en effet refuser de proposer un contrat d’assurance emprunteur, ou l’accorder avec une surprime ou une exclusion de garantie. Idem lorsque le candidat à l’achat est fumeur ou pratique des activités ou des métiers à risques (alpinisme, parachutisme, course automobile, etc.).
Pour les personnes dont le risque aggravé de santé entraîne des refus de la part des assureurs, il est possible de s’appuyer sur la convention AERAS afin de bénéficier d’un droit à l’oubli pour une pathologie ancienne, ou d’une grille de référence pour certaines maladies.
Une assurance de prêt, combien ça coûte ?
Le coût de l’assurance emprunteur n’est pas neutre : il pèse généralement 15 à 33 % du coût total du crédit immobilier, soit entre le quart et le tiers. Plus l’emprunteur est âgé, plus le montant de l’assurance de prêt est majoré. Il est néanmoins possible de minorer le coût de l’assurance de son crédit immobilier en faisant jouer la concurrence.
Faut-il choisir une assurance groupe ou une délégation d’assurance ?
Un acheteur peut souscrire son assurance de prêt auprès de l’établissement prêteur, ou faire le choix d’une délégation d’assurance chez un assureur. Dans le premier cas, on parle d’une assurance groupe, c’est-à-dire souscrit par la banque pour l’ensemble de ses emprunteurs. Dans le second, c’est une assurance individuelle avec des conditions personnalisées.
Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible d’opter pour la délégation d’assurance et ainsi d’accéder à des tarifs plus attractifs, notamment pour les emprunteurs âgés de moins de 40 ans. L’assurance groupe présente néanmoins l’avantage de nécessiter des formalités plus simples puisqu’il s’agit du même interlocuteur que pour le financement. Par ailleurs, les conditions peuvent s’avérer avantageuses pour les emprunteurs plus âgés, la tarification étant moins individualisée.
Comment changer d’assurance emprunteur ?
A tout moment depuis la loi Lemoine de 2022, il est possible de résilier son contrat d’assurance de prêt pour un autre avec un niveau de garantie a minima équivalent. Ce choix peut être motivé pour des raisons économiques afin de bénéficier de tarifs plus compétitifs via la délégation d’assurance, d’autant que ce type d’assurance individuelle propose généralement des mensualités dégressives à mesure que le capital restant dû diminue.
Pour être éligible, la nouvelle assurance de prêt doit répondre à au moins 11 critères d’équivalence du niveau de garanties sur les 18 listés par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF).
Une fois le dossier accepté, il faut adresser une demande de résiliation à l’ancien assureur par lettre recommandée avec le certificat d’adhésion du nouveau.