Louer meublé est plus rentable, avec des loyers supérieurs de 10 à 30% par rapport à une location nue. Mais c’est aussi plus encadré et plus prenant en termes de gestion locative. Vous penchez pour la location meublée ? On vous aide à mieux appréhender ce type d’investissement locatif de plus en plus attractif auprès des investisseurs.
1. Une liste précise d’équipements obligatoires
Le premier devoir du propriétaire-bailleur consiste à équiper le logement de façon à le rendre habitable et fonctionnel pour le futur locataire. Le logement loué meublé devra ainsi disposer des équipements et des meubles adéquats fixés par décret tels qu’une table, des chaises et un lit (avec la literie). Par ailleurs, les fenêtres de chambre doivent obligatoirement être équipées de volets ou de rideaux, et le bien doit également comporter des placards de rangement, des lampes (et plafonniers), ainsi que tout le nécessaire pour faire le ménage (balai ou aspirateur, en fonction du type de sol). La cuisine devra aussi être équipée en conséquence, et intégrer tous les essentiels : four ou micro-ondes, plaque de cuisson, congélateur, réfrigérateur et ustensiles de cuisine (couverts, verres, assiettes, écumoire, spatule, etc.).
2. Plusieurs contrats de location peuvent être utilisés
Le contrat de location est défini par le propriétaire-bailleur selon des critères tels que la durée du bail et les locataires éligibles. Le propriétaire peut opter pour :
- le bail meublé ordinaire ;
- le bail mobilité ;
- la location meublée saisonnière.
Avec un bail meublé ordinaire, le propriétaire pourra imposer à son locataire un dépôt de garantie de deux mois. La durée du bail (un an ou neuf mois pour les étudiants) sera renouvelée tacitement. En bail mobilité, la durée du contrat sera d’un à dix mois sans tacite reconduction, et les locataires éligibles seront notamment les personnes arguant de motifs professionnels (mutation, mission temporaire, formation, apprentissage, service civique). Le bail mobilité n’inclut aucun dépôt de garantie. Dans le cadre d’un bail en location meublée saisonnière, la durée du contrat est fixée à l’avance par les deux parties.
3. Le locataire bénéficie d’un préavis réduit
Le locataire qui souhaite résilier le bail doit obligatoirement respecter un préavis de trois mois sauf exception (un mois en zone tendue ou en cas de premier emploi ou de mutation professionnelle). Celui qui occupe un logement meublé peut quant à lui bénéficier d’un préavis réduit d’un mois. Non tenu de justifier ni d’expliquer les raisons de son départ, il peut décider de partir à n’importe quel moment. Il devra toutefois notifier son congé de façon formelle : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre ou acte d’huissier.
4. Des règles à respecter dans la fixation du loyer
Le propriétaire-bailleur d’un bien meublé est davantage contraint dans la fixation du montant du loyer que pour un logement nu. Une analyse des biens similaires situés à proximité permettra d’avoir une idée du prix du marché, tandis qu’un bien se louera plus cher si le mobilier est à la fois neuf et moderne. Les locations meublées à titre de résidence principale restent soumises en fonction de leur situation au blocage des loyers (zones tendues) et à l’encadrement des loyers le cas échéant.
5. Deux statuts fiscaux pour le propriétaire-bailleur
Le propriétaire-bailleur peut opter pour deux statuts fiscaux distincts qui entraîneront des conséquences directes sur le montant de son imposition :
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ;
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Le choix de son statut dépendra principalement des revenus générés par le contrat de location. Le statut LMP est accessible dès l’instant où les revenus locatifs du propriétaire sont supérieurs à 23 000 euros TTC par an. Ces recettes doivent excéder le montant total de tous vos autres revenus. Le propriétaire-bailleur sera éligible au statut LMNP si il ne répond pas aux deux conditions d’octroi du statut de loueur professionnel. Entre les deux statuts, les règles diffèrent en matière d’imputation du déficit foncier ou encore de charges sociales.
6. Deux régimes d’imposition différents
Un propriétaire-bailleur avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel pourra opter pour une imposition au régime micro-BIC ou au régime réel, sachant que les revenus locatifs font partie intégrante des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 euros (en 2020), c’est le régime micro-BIC qui s’applique : le propriétaire pourra prétendre à un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, mais aucune charge ne sera déductible. Au régime réel, ce qui signifie que les revenus locatifs annuels sont donc supérieurs à 72 600 euros, la majorité des dépenses seront en revanche déductibles du revenu : intérêts d’emprunt, impôts locaux, frais d’entretien et de réparation, ou encore les frais d’assurance.
7. Loi Censi-Bouvard, un dispositif de défiscalisation sous conditions
Une réduction d’impôt de l’ordre de 11% du prix d’acquisition sur neuf ans (dans la limite de 300 000 euros d’investissement par an) est accordée au propriétaire-bailleur d’un bien meublé par le biais du dispositif Censi-Bouvard à condition de remplir plusieurs critères. Le bien doit être neuf et situé dans une résidence services pour une durée d’au moins neuf ans, et faire l’objet d’une location meublée à l’exploitant de la résidence.
8. Une gestion locative plus active
La gestion locative d’un logement meublé demande davantage de travail que pour un bien nu. Le turnover des locataires est en effet plus fréquent, et les sollicitations plus nombreuses du fait de la présence de meubles et d’équipements. Déléguer la gestion locative à une agence immobilière permet d’économiser du temps et de l’argent en limitant les déplacements notamment, mais aussi en s’assurant de conserver du temps pour ses autres activités professionnelles et sa vie privée. C’est l’agence qui se chargera de la gestion des locataires, des travaux et des litiges : encaissement des loyers, relances, état des lieux…L’expertise et le savoir-faire d’une agence immobilière permettent d’optimiser la gestion locative et d’accorder plus de temps et de tranquillité au propriétaire.