Un investisseur en herbe est tenté de miser sur la location étudiante pour une première expérience ! Il faut dire que l’investissement locatif dans une chambre ou un studio possède de sérieux atouts en termes de rentabilité. Mais aussi des spécificités à bien appréhender… On vous explique tout.
1. Les étudiants, une forte demande locative
La France comptait 2,73 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur en 2020 et la moitié habitent seuls ! Près d’un logement sur dix est occupé par un (ou des) étudiant(s) en France, ce qui représente une clientèle particulièrement attractive pour les investisseurs ! Son renouvellement est permanent, ce qui limite le risque de vacance locative. Les grandes agglomérations notamment recensent un nombre important d’étudiants : plus de 700 000 en région parisienne, près de 200 000 dans la Métropole de Lyon et 100 000 à Aix-Marseille. Lille, Nantes, Bordeaux ou Toulouse en comptent aussi plus de 100 000. Autant de jeunes qui recherchent une location étudiante près des écoles et des universités, idéalement proche des transports en commun.
2. Un large choix de surfaces grâce à la colocation
Évidemment, les étudiants vivent majoritairement seuls et recherchent donc en priorité un petit appartement. Un choix dicté également par des contraintes budgétaires, avec un budget moyen en termes de loyer de 603€ au niveau national d’après une étude LocService.fr (560€ en province, 856€ à Paris). Cette étude indique que les studios et T1 ont la priorité des étudiants (55%), tandis que la location de chambre étudiante représente 6% du panel interrogé. Mais investir dans un logement étudiant ne signifie pas automatiquement acheter un appartement 1 pièce : la colocation correspond à 20% des logements recherchés par les étudiants, et les appartements 2 pièces 19%. On peut donc investir dans un appartement composé de plusieurs chambres tout en ciblant des étudiants !
3. Choisir entre parc privé et résidence étudiante
Un particulier peut investir dans un appartement du parc privé, ou dans une chambre en résidence étudiante. Plus de 120 000 étudiants en France sont logés dans une résidence étudiante selon une étude studylease.com. Une solution qui séduit les jeunes et les parents en raison de leur emplacement proche des établissements et des services proposés (laverie, WiFi, conciergerie, espaces de coworking). Pour un investisseur, l’investissement en résidence étudiante permet de bénéficier d’une gestion locative intégrale et de loyers garantis. Mais la gestion locative peut également être déléguée à un professionnel comme Sergic pour un appartement privé, choix fait par près de 1,5 million d’étudiants chaque année d’après studylease.com !
4. Vide ou meublé, la fiscalité locative diffère
Il y a match entre l’investissement locatif vide ou meublé en matière de logement étudiant. Si les appartements nus sont majoritaires, la location meublée représente tout de même 45% des biens loués par des étudiants d’après LocService.fr. Les deux options possèdent donc leurs atouts auprès des jeunes, alors le choix peut être arbitré sur un argument fiscal pour l’investisseur ! Car la fiscalité diffère selon que le bien soit loué vide ou meublé :
- La location vide donne accès au régime micro-foncier et à son abattement de 30% sur les revenus locatifs. Pour ceux qui optent pour le régime réel, il est possible de bénéficier du déficit foncier lorsque les charges dépassent les recettes.
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP), le plus fréquent chez les particuliers qui ne vivent pas exclusivement de leur(s) investissement(s) locatif(s), dispose lui aussi d’un régime forfaitaire. Mais cette fois-ci, seule la moitié des recettes locatives sont imposées.
5. La défiscalisation possible dans le neuf comme dans l’ancien
L’investissement locatif dans un logement étudiant ne donne pas droit à de défiscalisation spécifique, mais il permet tout de même de bénéficier des dispositifs existants :
- La défiscalisation en Pinel lors de l’achat d’un appartement neuf (ou ancien réhabilité) dans une grande ville ou une agglomération en proie à une forte tension locative. Cela tombe bien, les étudiants se dirigent majoritairement vers les grandes métropoles et leurs revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources des locataires !
- La défiscalisation en Denormandie lors de l’achat d’un appartement ancien à rénover dans une ville moyenne labellisée Coeur de ville ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Des exemples ? Ajaccio, Limoges, Montauban, Quimper ou encore Thionville. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du prix du logement à l’achat.
Dans les deux cas, le montant de la déduction fiscale va de 12 à 21% du prix de revient du bien pour une durée de location de 6 à 12 ans. Ces dispositifs s’appliquent à la location vide uniquement, et ils sont éligibles même lorsque le locataire est un descendant du bailleur.
En location meublée avec le statut LMNP, il est possible de bénéficier de la loi Censi-Bouvard lors d’un investissement dans une résidence étudiante neuve. À la clé, une déduction fiscale de 11% de la valeur du bien HT (en plus de la récupération de la TVA) pour une durée de location de 11 ans.
6. Choisir le bon contrat de location
La location étudiante ne signifie pas automatiquement bail étudiant ! Ce dernier est réservé uniquement à la location meublée, pour une durée de neuf mois non renouvelable. Mais il est aussi possible d’opter pour un bail meublé classique de douze à trente-six mois renouvelable. Pour une location courte durée afin d’héberger un stagiaire par exemple, le bail mobilité est une autre option : la durée est modulable entre un dix mois. Dans les trois cas, l’étudiant peut bénéficier d’un préavis d’un mois pour quitter l’appartement.
Dans le cas d’une location vide en revanche, le choix se limite au bail classique de trois ans. Le préavis est de trois mois, mais un étudiant peut arguer différents motifs pour le ramener à un mois (logement en zone tendue, premier emploi ou problème de santé).
7. Des dispositifs et des aides pour garantir la solvabilité des étudiants
Le risque inhérent à toute location, c’est l’impayé de loyer. Et le risque est mécaniquement plus fort avec un étudiant qui ne travaille pas ou n’a pas de revenus trois fois supérieurs au montant du loyer comme c’est la coutume de le réclamer à un actif ou un retraité. Lorsque les revenus des parents ne permettent pas de constituer un garant solide, les étudiants peuvent se retourner vers la garantie VISALE. Totalement gratuite, elle est réservée aux locataires de 18 à 30 ans. Pour le bailleur, ce garant – qui n’est autre qu’Action Logement – apporte de la sérénité car la perception des loyers est assurée pour toute la durée de location !
8. Une gestion locative plus lourde
Si les appartements de petite surface sont les plus rentables – ce qui joue fortement en faveur de l’attractivité d’un investissement en location étudiante –, ce public particulier s’accompagne de certaines caractéristiques à connaître. Une rotation forcément plus élevée, des sollicitations plus nombreuses pour le bailleur (nuisances sonores, réseau WiFi, etc.) et des dégradations plus fréquentes que pour une famille ou des retraités. C’est la raison pour laquelle il est fortement recommandé de confier la gestion locative d’un appartement étudiant à une agence spécialisée comme Sergic. Elle se chargera de sélectionner le locataire, de percevoir les loyers et de gérer les péripéties du quotidien !