Les frais d’entretien et de fonctionnement d’une copropriété font l’objet d’un budget prévisionnel voté en assemblée générale tous les ans. Chaque copropriétaire doit ensuite s’acquitter de sa quote-part. Pour que le paiement soit moins lourd, la somme due est le plus souvent divisée en quatre versements trimestriels, appelés provisions sur charges. À quoi correspondent-elles ? Suis-je obligé de payer ? Puis-je récupérer des charges auprès de mon locataire ?
C’est quoi les provisions sur charges ?
Le fonctionnement de toute copropriété engendre des frais appelés charges. Elles sont de deux types : les charges générales et les charges spéciales. Les premières concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble (rémunération du syndic par exemple). Les secondes sont relatives aux équipements et services collectifs (ascenseur, électricité des communs, eau froide, chauffage, etc.).
Les règles de répartition diffèrent. Les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part (ou lots de copropriété). Les charges spéciales sont calculées en fonction de l’utilité que chacun en retire. Par exemple, un copropriétaire vivant au rez-de-chaussée ne sera pas concerné par les frais engendrés par l’ascenseur. Un coefficient d’utilité est également appliqué aux autres copropriétaires en fonction de l’étage.
En tout état de cause, le syndic de la copropriété envoie chaque trimestre à chaque copropriétaire un appel de fonds. Ce sont les provisions sur charges. Elles correspondent à un quart du budget voté en assemblée générale des copropriétaires pour l’année.
Prélèvement des provisions, comment ça marche ?
Les provisions sur charges doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre, à moins qu’une autre périodicité ait été votée par l’AG de copropriété. Elles peuvent ainsi être exigibles chaque semestre par exemple ou même annuellement. Le syndic envoie un avis par lettre simple ou par voie électronique à chaque copropriétaire où est mentionné le montant exigible. Il est possible de régler la somme par virement sur le compte bancaire de la copropriété ou par prélèvement. Dans ce cas, il est nécessaire de fournir au syndic son RIB/IBAN, le BIC d’identification ainsi que ses références comptables.
En cas d’impayé, le copropriétaire dispose de 30 jours pour régulariser sa situation. À défaut, la totalité des charges exigibles au titre de l’année peut être réclamée par le syndic.
À la fin de l’année, le syndic fait le point sur les provisions encaissées en regard des dépenses réelles. En cas d’écart, il est amené à procéder à une régularisation de charges.
Provisions sur charges et investissement locatif
Le copropriétaire qui a mis son bien en location est en droit de facturer certaines charges à son locataire. Elles sont payables mensuellement avec le loyer. On les appelle charges récupérables ou encore charges locatives.
La liste a été établie par décret le 26 août 1987. Elles concernent notamment les charges spéciales comme l’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif, le fonctionnement et l’entretien de l’ascenseur s’il y a lieu, le fonctionnement et l’entretien des parties communes intérieures (électricité, ménage, etc.) et l’entretien des espaces verts.