En France, plus de 150 000 immeubles seraient dépourvus d’un syndic de copropriété d’après une récente enquête du Particulier. La conséquence d’une négligence la plupart du temps, qui place les syndicats de copropriétaires dans l’illégalité. Pour y remédier, il existe plusieurs possibilités pour les copropriétaires, le conseil syndical mais aussi d’autres acteurs tel que le maire ou les créanciers de l’immeuble.
Comment une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que le syndic de copropriété est obligatoire pour administrer un immeuble dès lors que les lots sont détenus par au moins deux personnes. Certaines situations peuvent toutefois mener à une absence de syndic de copropriété :
- Le non-renouvellement du mandat du syndic. Il n’existe pas de tacite reconduction en matière de contrat de syndic. Si la résolution relative au choix du syndic n’a pas été mise à l’ordre du jour ou que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée trop tardivement par rapport à l’échéance du mandat, alors la copropriété se retrouve temporairement sans syndic.
- Le vote pour le choix du syndic n’a pas atteint la majorité requise. En cas de fort absentéisme, il se peut que la majorité ne soit pas atteinte.
- Le syndic est dans l’incapacité de mener ses missions. Un syndic professionnel en faillite, un syndic bénévole malade ou qui décède… Il se peut que le syndic soit empêché, ce qui entraîne de fait une carence de syndic pour la copropriété.
Quelles conséquences en cas d’absence de syndic de copropriété ?
Sans syndic, le fonctionnement d’une copropriété est gelé. Concrètement, il n’est plus possible d’effectuer des travaux, de choisir des prestataires ni même de fournir un état daté pour la vente d’un lot dans l’immeuble. De même, plus personne n’assure le prélèvement des charges de copropriété et le paiement des factures aux prestataires.
Bien que la loi ne prévoit aucune sanction pour une copropriété sans syndic, son existence est une obligation légale pour le syndicat des copropriétaires. Dès lors, le décret n°67-223 du 17 mars 1967 fournit deux articles pour indiquer la marche à suivre dans ce cas de figure :
- Lorsque la désignation du syndic a échoué lors du vote en assemblée générale des copropriétaires, tout copropriétaire peut convoquer une AG extraordinaire afin de choisir un nouveau syndic, en y joignant plusieurs propositions et devis. Il peut aussi saisir le président du tribunal judiciaire afin que ce dernier désigne un syndic ou un administrateur provisoire par ordonnance. Le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale où se situe l’immeuble ont également la compétence d’effectuer cette requête.
- Pour toute autre raison, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire. En plus des copropriétaires et des élus compétents, cela concerne par exemple les créanciers du syndicat des copropriétaires. La loi ALUR autorise par ailleurs le président du conseil syndical ou un groupe de copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes de l’immeuble à convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic en cas d’empêchement du précédent.
Comment désigner un syndic dans sa copropriété ?
Le choix du syndic revient toujours au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des personnes qui détiennent au moins un lot dans l’immeuble. La désignation s’effectue au cours d’un vote en assemblée générale des copropriétaires, dès lors que la résolution a été inscrite à l’ordre du jour. Ce dernier est joint à la convocation au moins 21 jours avant la tenue de l’AG.
La loi ALUR ayant rendu obligatoire la mise en concurrence des syndics à chaque désignation, il est nécessaire de joindre plusieurs devis à la convocation de l’AG – au moins deux. Cette responsabilité revient au conseil syndical, mais tout copropriétaire peut lui communiquer des contrats de syndic afin d’étoffer les projets soumis au vote de l’assemblée générale.
Le vote pour désigner le nouveau syndic de la copropriété s’effectue à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
Si cette majorité n’est pas atteinte lors d’un premier tour, la loi SRU de 2000 permet d’organiser sans attendre un second vote à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des seuls copropriétaires présents, représentés ou s’étant prononcés via un vote par correspondance.
Quelles alternatives à un syndic professionnel ?
Dans la plupart des cas, c’est une petite copropriété qui se retrouve sans syndic, avec un nombre de copropriétaires inférieur à dix. Pour ce type d’immeuble, le choix d’un syndic bénévole ou coopératif peut convenir en raison du régime spécifique des petites copropriétés depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juin 2020.
Ces règles dérogatoires s’appliquent en effet aux copropriétés de cinq lots ou dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 euros sur les trois derniers exercices. Elles sont notamment exemptées de comptabilité double, et les décisions peuvent faire l’objet d’une simple consultation écrite.
Le syndic bénévole est assuré par un copropriétaire, qui peut néanmoins se faire aider dans sa tâche par des professionnels et être indemnisé par le syndicat des copropriétaires. Dans le cas du syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui assume collégialement l’administration de l’immeuble.
Autre formule pertinente pour les petites copropriétés sans syndic en quête d’une formule pas cher : le syndic en ligne. C’est un syndic professionnel proposant une gestion à distance avec un référent expert, tout en s’appuyant sur des outils digitaux et la participation active des copropriétaires.