Une copropriété sans syndic est le plus souvent la conséquence d’une négligence, qui place le syndicat des copropriétaires en situation irrégulière. Pour y remédier, il existe plusieurs possibilités pour les copropriétaires, le conseil syndical, mais aussi pour d’autres acteurs, comme le maire ou les créanciers de l’immeuble.
Comment une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?
En bref : Une copropriété se retrouve sans syndic lorsque son mandat n’est pas renouvelé à temps, lorsque l’assemblée générale ne parvient pas à en désigner un, ou lorsque le syndic n’est plus en mesure d’exercer ses missions.
La loi du 10 juillet 1965 rend le syndic obligatoire pour administrer un immeuble dès lors que les lots sont détenus par au moins deux personnes. Certaines situations peuvent toutefois priver la copropriété de syndic :
- Le mandat du syndic n’a pas été renouvelé. Le contrat de syndic n’est jamais reconduit tacitement. Si sa désignation n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, ou si l’assemblée générale a été convoquée trop tard par rapport à l’échéance du mandat, la copropriété se retrouve sans syndic.
- Le vote n’a pas atteint la majorité requise. En cas de fort absentéisme, il arrive qu’aucun candidat ne réunisse assez de voix.
- Le syndic ne peut plus exercer ses missions. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un syndic professionnel cesse son activité ou lorsqu’un syndic bénévole décède. Un syndic durablement empêché laisse lui aussi la copropriété sans gestionnaire.
Quelles conséquences en cas d’absence de syndic de copropriété ?
En bref : Sans syndic, le syndicat des copropriétaires n’a plus de représentant : l’appel des charges, le paiement des factures et l’organisation des travaux peuvent être bloqués ou retardés. La loi ne prévoit pas d’amende, mais la copropriété doit régulariser sa situation rapidement.
Sans syndic, la gestion de la copropriété est fortement perturbée. Le syndicat des copropriétaires n’a plus de représentant pour appeler les charges, payer les factures des prestataires, organiser des travaux ou signer des contrats. La vente d’un lot peut aussi être retardée, car c’est normalement le syndic qui transmet l’état daté au notaire.
La loi ne prévoit pas de sanction financière du seul fait de l’absence de syndic, mais sa présence reste une obligation légale pour le syndicat des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 prévoient donc plusieurs moyens d’en désigner un.
Que faire quand la copropriété n’a plus de syndic ?
En bref : La démarche dépend de la situation. Si l’assemblée générale n’a pas réussi à désigner un syndic, il faut saisir le tribunal judiciaire. Dans les autres cas, tout copropriétaire peut convoquer lui-même une assemblée générale pour en nommer un.
Si l’assemblée générale n’a pas réussi à désigner un syndic
Lorsque l’assemblée générale convoquée pour désigner un syndic n’en a nommé aucun, un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal judiciaire, qui désigne alors un syndic. Un ou plusieurs membres du conseil syndical, le maire de la commune ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat peuvent également faire cette demande.
Si la copropriété n’a plus de syndic pour une autre raison
Dans tous les autres cas, par exemple un mandat arrivé à échéance sans renouvellement ou un syndic qui a cessé son activité, tout copropriétaire, même seul, peut convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic. Il doit alors respecter les règles de convocation habituelles, notamment le délai de 21 jours.
À défaut d’une telle convocation, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire. Il peut s’agir d’un copropriétaire, mais aussi d’un créancier du syndicat. L’administrateur se fait remettre les fonds et les archives de la copropriété, puis convoque l’assemblée générale chargée de désigner un syndic.
Si le syndic est empêché ou défaillant
Lorsque la copropriété a toujours un syndic mais que celui-ci est empêché d’exercer ses missions, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic, et si le règlement de copropriété ne prévoit rien, tout intéressé peut demander au juge la désignation d’un administrateur ad hoc, qui exerce tout ou partie des missions du syndic. Cette demande suppose en principe qu’une mise en demeure adressée au syndic soit restée sans effet pendant plus de huit jours, sauf dans certaines situations d’urgence prévues par les textes.
| Situation | Qui peut agir | Démarche |
|---|---|---|
| L’assemblée générale n’a pas désigné de syndic | Un ou plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical, le maire ou le président de l’intercommunalité | Saisir le président du tribunal judiciaire, qui désigne un syndic |
| La copropriété n’a plus de syndic pour une autre raison | Tout copropriétaire, même seul | Convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic |
| Aucune assemblée n’a été convoquée | Tout intéressé, y compris un créancier | Demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire |
| Le syndic est empêché | Le président du conseil syndical | Convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic |
| Le syndic est en place mais ne remplit pas ses missions | Tout intéressé | Après une mise en demeure restée sans effet, demander au juge la désignation d’un administrateur ad hoc |
Comment désigner un syndic en assemblée générale ?
En bref : Le syndic est choisi par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 25. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que la résolution a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24.
Le choix du syndic revient toujours au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire à l’ensemble des personnes qui détiennent au moins un lot dans l’immeuble. La désignation est votée en assemblée générale, à condition que la question ait été inscrite à l’ordre du jour. La convocation est envoyée au moins 21 jours avant la réunion.
Avant l’assemblée, le conseil syndical, s’il existe, met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic, sauf si l’assemblée générale l’en a dispensé. Les contrats proposés sont joints à la convocation, et tout copropriétaire peut demander que d’autres contrats soient soumis au vote.
Le vote s’effectue à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Si cette majorité n’est pas atteinte, mais que la résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24. Celle-ci correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans compter les abstentions.
Une fois désigné, le syndic doit notamment ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois. Notre article sur les obligations du syndic envers les copropriétaires détaille ses missions.
Quelles alternatives à un syndic professionnel ?
En bref : Une copropriété peut confier sa gestion à un syndic bénévole, choisi parmi les copropriétaires, ou adopter un syndic coopératif géré par le conseil syndical. Le syndic en ligne est une autre solution, souvent moins chère, pour les petites copropriétés.
Ce sont souvent de petites copropriétés qui se retrouvent sans syndic. Depuis le 1er juin 2020, elles bénéficient d’un régime simplifié lorsqu’elles comptent au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque leur budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros. Elles ne sont pas tenues d’avoir un conseil syndical, et certaines décisions peuvent être prises à l’unanimité par simple consultation écrite.
Le syndic bénévole est un copropriétaire, qui peut se faire aider par des professionnels et être indemnisé par le syndicat des copropriétaires. Dans un syndicat coopératif, le conseil syndical joue un rôle central dans la gestion de l’immeuble : le syndic est élu par les membres du conseil syndical parmi eux, et il en est de plein droit le président.
Autre formule pertinente pour les petites copropriétés en quête d’une solution économique : le syndic en ligne. C’est un syndic professionnel qui assure une gestion à distance avec un référent dédié, en s’appuyant sur des outils digitaux et sur la participation active des copropriétaires.
Questions fréquentes sur la copropriété sans syndic
En bref : Une copropriété ne peut pas fonctionner durablement sans syndic. Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour en nommer un, sauf si l’assemblée vient d’échouer à le faire : il faut alors saisir le tribunal judiciaire.
Une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ?
Non. Le syndic est obligatoire dès que les lots appartiennent à au moins deux personnes. Sans syndic, l’appel des charges, le paiement des factures, les travaux et la représentation du syndicat des copropriétaires peuvent être bloqués ou retardés. Il faut donc régulariser rapidement la situation.
Qui peut convoquer l’assemblée générale quand il n’y a plus de syndic ?
Tout copropriétaire, même seul, peut convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic. Si l’assemblée convoquée à cet effet n’a pas réussi à en désigner un, il faut en revanche saisir le président du tribunal judiciaire, qui désigne un syndic.
Quelle majorité faut-il pour désigner un syndic ?
Le syndic est désigné à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la résolution a recueilli au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24.
Le mandat du syndic est-il reconduit automatiquement ?
Non. Le contrat de syndic n’est jamais renouvelé par tacite reconduction. Sa désignation doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue avant la fin du mandat, sans quoi la copropriété se retrouve sans syndic.
Une petite copropriété peut-elle se passer de syndic ?
Non. Même une copropriété de deux lots doit avoir un syndic. Elle peut toutefois choisir un syndic bénévole parmi les copropriétaires ou un syndic coopératif, et profiter du régime simplifié des petites copropriétés.
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