Tous les trois ans – voire moins selon la durée du mandat –, le sujet du changement de syndic est abordé lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Mais si le conseil syndical le juge nécessaire, il est autorisé à entamer une « procédure de destitution » en cours de mandat dès lors qu’il constate une « inexécution suffisamment grave » de la part du syndic. Voici comment motiver un changement de syndic de copropriété.
Pourquoi faut-il motiver un changement de syndic ?
Le syndic de copropriété peut être une personne physique ou morale, qui joue le rôle de représentant du syndicat des copropriétaires. Sa mission est notamment de faire entendre les envies et les besoins des copropriétaires, afin d’améliorer la vie au sein de la copropriété. Il est possible que le syndic ne remplisse pas bien son rôle de représentant, ce qui peut motiver son changement. L’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 permet d’indiquer les manquements reprochés au syndic : il en existe un certain nombre qui peut aider à mener à bien son remplacement. Cette étape est importante, car si la demande n’est pas correctement présentée, le syndic est dans son droit d’exiger une indemnité.
Quels motifs d’inexécution suffisamment graves peuvent être avancés ?
On a listé dix motifs d’inexécution suffisamment graves pour motiver le changement de syndic de copropriété :
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- une faute de gestion telle que des anomalies dans les comptes ou une mauvaise conservation des archives ;
- des négligences dans l’administration de l’immeuble comme, des défauts de paiement de la police d’assurance ou des fournisseurs ;
- un manque de diligence dans le recouvrement des charges impayées, ce qui retarde les procédures judiciaires à l’encontre des copropriétaires et engendre des frais supplémentaires ;
- une négligence dans l’entretien de l’immeuble, entraînant la responsabilité pénale du syndic en cas de dommages subis par des tiers ;
- une faute dans l’application du règlement de copropriété ;
- un défaut dans l’organisation des AG : le syndic est dans l’obligation de convoquer au moins une fois par an une assemblée générale. En cas de manquement à ce déroulement, la responsabilité du syndic est engagée ;
- la non-exécution de décisions prises en assemblée générale, ce qui représente une faute personnelle du syndic ;
- la réalisation de travaux non votés en AG et dépourvus d’un caractère urgent constitue un motif de changement de syndic car il s’agit d’une faute dans ses fonctions ;
- des irrégularités dans le choix d’un prestataire afin d’en tirer un avantage financier ;
- une fraude : la responsabilité pénale du syndic est engagée en cas de fraude de type escroquerie, abus de confiance ou recours au travail dissimulé en situation de donneur d’ouvrage.
Révocation du syndic : quelle est la procédure ?
Il est possible de révoquer le syndic en faute avec la révocation «classique» ou «indirecte» :
- L’article 25 de la loi du 10 juillet 1925 identifie la révocation «classique» comme l’action qui donne droit au syndicat des copropriétaires de révoquer le syndic par son mandant à tout moment, c’est-à-dire avant même la fin du terme convenu. Lorsque le conseil syndical souhaite effectuer la révocation «classique» pour cause d’inexécution de ses obligations, il se doit de notifier au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, en indiquant explicitement la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L’AG se prononce ensuite sur la question de la résiliation du contrat à la majorité de l’article 25.
- La révocation «indirecte» par l’élection d’un nouveau syndic correspond à la désignation d’un nouveau syndic, dont la prise en fonction débute avant le terme du mandat du syndic actuel.